Apuntes de Derecho Civil III
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Civil
III
Tema 1. Contrato de compraventa
La compraventa es el contrato por el
cual una de las partes se obliga a entregar una cosa determinada y la otra
parte a pagar por esa cosa a un precio cierto en dinero o signo que lo
represente.
Características
Es un contrato consensual, es decir,
se perfecciona por el mero consentimiento sin ser necesario un requisito
adicional de e entrega para su perfección. Es un contrato obligatorio el cual
obliga que su obligación no determine la transmisión de la cosa vendida. Para
que se produzca la transmisión del dominio es necesaria la entrega de la cosa vendida siendo esta la
traditio. Es un contrato patrimonial para ambas partes que son de carácter
reciproca siendo este contrato conmutativo, es decir, que las prestaciones de
las partes están determinadas sin riesgo
de perdidas o ganancias, ya que se conoce lo que se recibe. Esto se contrapone
a la renta vitalicia, seguros, etc. que son contratos aleatorios. Los contratos
de compraventa es esencial que el cambio sea haga por dinero o signo que lo
represente.
Venta civil è regulada por
el derecho civil
Venta mercantil è regulados
por el derecho mercantil
Partes
Vendedor que se obliga a transmitir
la cosa y el comprador que se obliga a pagar el precio. Pueden celebrar el
contrato todas las personas a que lo autorice para obligarse. Con el menor
emancipado (art 323 C .C) puede comprar no vender bienes e inmuebles,
establecimientos mercantiles e industriales y objetos de valor sin el
complemento de capacidad que debe proporcionarle los padres o el curador.
El tutor es el representante legal,
lo sustituye ejerciendo la patria potestad de los padres, tanto en casos de
edad o incapacitados graduables. El curador completa la capacidad. Si el menor
emancipado esta casado necesita vender esos bienes, si son comunes al otro
cónyuge, el complemento del otro cónyuge si es mayor de edad pero si el otro
también lo es necesario el consentimiento de padres o curadores de uno y otro.
En caso de incapacitación la sentencia determinara si este afecta a la
compraventa y a que medida.
Prohibiciones legales de contrato
Las personas capaces pueden comprar
y vender pero el art 1459 C .C
establece unas prohibiciones a determinadas personas por su posición o por los vínculos
esenciales que les une a determinadas personas:
-
Tutor
-
Mandatarios
(si no se esta de acuerdo)
-
Albaceas
(ejecutar el testamento)
Objeto
Las cosas y derechos patrimoniales
transmisibles cuyos requisitos son la existencia actual o futura. En virtud del
art 1271 C .C
puede ser objeto de la cosa actual y es futura cuando la cosa que se espera
según el curso normal de los acontecimientos pero no existe en el momento de
celebrar el contrato. Según el art 1271 C .C no pueden ser objeto de venta la
herencia futura.
Precio
Debe consistir en dinero o signo que
lo represente y debe estar determinado o ser determinables, que sea cosa cierta
no significa que este determinada sino que que sea determinable. Nuestro
C.C no permite que haya un nuevo acuerdo
para fijar el precio ni tampoco que su señalamiento se deje al arbitrio de uno
de los contratantes pero estos si pueden pactar el procedimiento mediante el
cual puedan determinarse. Hasta entonces el precio no será determinado sino
determinable que puede ser por un tercero o con referencia a otra cosa cierta u
a otro precio. Si el tercero no quiere o no puede determinar el precio el
contrato va a ser ineficaz.
- Precio en dinero/cosa. El contrato
se determina según la intención de las partes que aparezca. Si esa intención no
consta se tendera que hay permuta si el valor de la cosa parte del precio es
superior al del dinero. Se determinara que hay que contraseña en el caso
contrario.
En principio el precio se fija
libremente por las partes salvo que exista una limitación en virtud de una disposición
en virtud de una disposición especial como puede ser la cuenta de las vivienda
de protección publica (dinero normal +
negro)
Las arras:
perfección del contrato
Consiste en la entrega de una de una
suma de dinero u otra cosa que un contratante hace a otra persona para celebrar
el contrato. En la compraventa quien se lo vende es al vendedor y pueden ser:
a)
Confirmatorias:
la entrega cumple la función de señal de la celebración de un contrato o prueba
de su perfección, la que se consideré a cuenta del precio y no faculta para
resolver la obligación contraída.
b)
Penitenciales
o de desistimiento. Cuando la entrega permite a cada una de las partes desistir
del contrato ya perfeccionado hallándose el comprador a vendérselas y al vendedor a devolverlas por duplicado
(art 1454 C.C).
c)
Penales:
cumplen una autentica función de garantía del cumplimiento de las obligaciones.
Se pierde o se devuelve duplicadas según quien incumpla pero no facultan para
delegarse de la obligación, que se puede exigir coactivamente.
Obligaciones del vendedor
Son:
-
Es
la entrega de la cosa debida o transmitir la cosa.
-
Salvo
pacto en contra esta obligado al saneamiento de lo vendido.
-
A
pagar los gastos de entrega o transmisión de la cosa.
-
Otorgamiento
del escrito.
-
Facilitar
al comprador los títulos de pertenencia y toda la documentación necesaria para
el reconocimiento de la titularidad de la cosa o del derecho que haya
adquirido.
En caso de notarios el documento es
el protocolo siendo de un orden cronológico adquiriéndose la matriz.
a) Entrega: consiste en poner la
cosa en poder y en posesión del comprador con ánimo de pago, cuya entrega tiene
que consistir en una traditio (tradición) cuando se transmite un derecho real
no posible como por ejemplo una hipoteca o derecho no real. La transmisión al
comprador se produce con la cola celebración del contrato. Hay distintas formas
de entrega:
- Tradición real o material: consiste en poner la cosa en posesión del comprador, esta entrega se puede sustituir por la entrega instrumental. Esta entrega es el otorgamiento de la escritura pública mediante el cual se celebra el contrato y que equivale a la entrega si de la propia escritura no se establece lo contrario.
- Tradición real o material: consiste en poner la cosa en posesión del comprador, esta entrega se puede sustituir por la entrega instrumental. Esta entrega es el otorgamiento de la escritura pública mediante el cual se celebra el contrato y que equivale a la entrega si de la propia escritura no se establece lo contrario.
- Tradición simbólica: consiste en
entregar bienes muebles (art 1463 C.C) contempla como forma de entrega las de
las llaves del lugar donde los bienes estén disponibles o la conformidad de las
partes, si lo vendido no se puede poner en poder del comprador en el momento de
la venta.
- Traditio brevi hanu: en este caso
el comprador tenía ya la cosa en su poder en virtud de otro titulo. Por ejemplo
el comodato, arrendatario.
- Constitutum possessorium: el
propietario después de la venta continua poseyendo la cosa pero ya no como
propietario sino por un concepto distinto. Ejemplo: usufructo de la propiedad.
El vendedor tiene que entregar la
cosa en el estado en que se demostraba al perfeccionarse el contrato y tiene
que conservar la cosa con la diligencia de un buen padre de familia (persona
normal). Además el vendedor tiene que entregar los frutos que la cosa produzca
desde que surgió la obligación de comprarlo. Si lo vendido es una cosa
determinada, la tiene que entregar con todos sus accesorios.
Transmisión
de la propiedad
La cuestión que se planta es si el vendedor en nuestro derecho esta obligado a trasnmitir la propiedad de lo vendido al comprador. Para cierta opinión no esta obligado porque el C.C no dice expresamente esa obligación, y además en virtud de la obligación de sanear, el vendedor solo responde ante el comprado en caso de evicción (vender una cosa y venga su verdadero dueño y se la quite al comprador). Para Albaladejo aunque el C.C no recoja la teoría citada ello no significa que normalmente no pese sobre el vendedor la obligación de transmitir la obligación, lo que ocurre que mediando de buena fe cuando un vendedor no la transmite porque no puede, no cabe reclamarle hasta que no haya evicción. Además el comprador adquiere por usucapion la propiedad. La usuacapion es la posesión ordinaria (de buena fe).
La doble venta
Si una misma cosa se vende a diferentes
compradores, la propiedad se transmite a la primera persona que primero haya
tomado posesión de ella, de buena fe si fuere cosa mueble. Si es un inmueble la
propiedad pertenece al accidente que antes la haya inscrito en el Registro de la Propiedad , y si falta
esta (la posesión) a quien presente un titulo de fecha mas antigua siempre que
haya buena fe (art 1473 C.C) Ejemplo: venta de piso en escritura privada o
publica es verdadera pero no es eficaz frente a tercios. Los pasos son los
derivados de la estructura de registro de la propiedad.
Saneamiento por evicción
El vendedor debe responder frente al
cobrador de la posesión legal y pacifica de la cosa vendida. La evicción es la
privación total o parcial de la cosa que sufre el cobrador por sentencia firme
y en virtud de un derecho anterior a la compraventa.
Para que el comprador demandado se
pueda dirigir contra el vendedor por evicción es necesario que pida que la
demanda se notifique al vendedor en la forma del art 1482 C.C.
 |
La notificación al falso vendedor es
para la posibilidad de defenderse mediante su antiguo derecho de usucapion o si
este ha actuado de mala fe. El vendedor tiene que dejar el patrimonio del
comprador como si la evicción no se hubiera producido y el comprador podrá
exigir todo lo establecido en el art 1478 C.C . En caso de que se venda un
terreno de cultivo. Y se tenga que devolver al tercero más los frutos, y el
comprador pueda reclamar los daños más los frutos que le exigió el tercero. Si
la evicción fue parcial pero de tal importancia que sin la parte perdida no se
hubiese comprado la cosa el comprador puede optar por desistir del contrato y
ser indemnizado por los daños o perjuicios o por exigir el saneamiento parcial.
Si hay una sentencia firme vencida
las consecuencias, cuando el comprador recibe la demanda tiene que notificar al
vendedor no pudiendo hacer el saneamiento por evicción.
La obligación de responder de
saneamiento por evicción no es esencial a la compraventa y por eso, es posible
porque el C.C así lo dice, pudiendo
establecer pactos teniendo como objeto el aumento, la disminución o la
supresión de la misma. Lo mismo para el saneamiento por evicción o por vicios ocultos. La validez de estos esta condicionada o
depende de la existencia de buena fe. El vendedor en el momento en que se
acuerde ese saneamiento.
El comprador puede renunciar cuando:
-
Conociendo
los riesgos de la evicción. En este caso el vendedor no responderá de nada.
-
Sin
conocer dicho riesgo en caso concreto. Solo responderá el vendedor del precio
de la cosa tuviera en el momento de la evicción.
Se puede suprimir porque no es
esencial ese pacto.
Saneamiento por vicios ocultos
Existen estos vicios cuando la cosa
tiene un defecto no manifiesto. El vendedor responde de ellos cuando a la cosa
impropia para el uso al que se destina disminuya de tal forma ese uso que si el
comprador los hubiera conocido no habría comprado la cosa o hubiera pagado
menos.
El vendedor responde aunque no los
conozca salvo pacto en contra sin embargo se excluye esta garantía por vicios
ocultos cuando estos son manifiestos o estuvieran a la vista, o si el comprador
es un perito que por su profesión debería haberlos conocido fácilmente.
Cuando proceda este saneamiento en
virtud del art 1486 C .C
el comprador puede optar por:
-
Por
desistir del contrato o acción redhibitoria. Se van a devolver cosa y precio, y
además se pagara al comprador los gastos que abono. Además si el vendedor
conocía esos vicios o defectos y no manifestó nada, si el cobrador opta por
desistir tiene una acción de daños y perjuicios frente al vendedor.
-
Por
rebajar una cantidad proporcional del precio. Esto se llama acción
estimatoria o quanti minoris. Si el
vendedor actuó de mala fe en este caso la indemnización por daños y perjuicios
se va a compensar con la rebaja.
A consecuencia de estos vicios la
cosa puede perecer. Si la cosa vendida se destruye o se vende en efecto de
estos vicios se distinguen dos supuestos:
-
Si
el vendedor los conocía la perdida la sufre el y tiene que devolver el precio y
abonar los gastos del contrato junto a daños y perjuicios.
-
Si
el vendedor no los conocía solo debe devolver el precio y abonar los gastos del
contrato abonados por el comprador.
El plazo para ejercitar las acciones
de saneamiento por vicios ocultos es de 6 meses que se tienen en cuenta desde
la entrega de la cosa. Art 1440
C .C
Venta de varias cosas conjuntamente
Si se venden dos o mas cosas o
animales por un precio alzado o señalado a cada uno de ellos el vicio
redhibitorio de cada uno de ellos solo dará lugar a su redhibición y no a la de
los demás a no ser que aparezcan que el cobrador no había adquirido uno sin los
otros. Así se presume cuando se compra una pareja de animales aunque se haya
señalado a cada uno un precio por separado. A precio alzado quiere decir que se
vende todo el cupo de cosas por un precio en conjunto a todo.
Especialidades en vicios ocultos de
animales y ganados
Para este saneamiento son necesarios
los siguientes requisitos:
-
Vicio
oculto: aunque se haya realizado un reconocimiento facultativo no implica que
no se pueda considerar el vicio como tal si es de tal naturaleza que no sea
suficiente el reconocimiento pericial para su descubrimiento. Si el perito por
ignorancia o mala fe deja de descubrirlo o no lo manifiesta sufrirá por daños y
perjuicios y no tendrá acción de saneamiento frente al vendedor.
-
Vicio
o defecto que este determinado por la ley o por los usos locales.
-
Venta
no se realiza venta de caballos en feria o en pública subasta ni se trate de
caballerías vendidas como deshecho. En la actualidad ya casi no existía pero
antes existía la venta de caballos. Conforme al art 1494 son nulas las ventas
de ganados y animales siempre que estos padezcan enfermedades contagiosas o
cuando habiéndose expresado en el contrato el uso para el que se adquiere
resulte inútiles para prestar.
El cobrador puede ejercitar la
acción redhibitoria en cuyo caso tiene que devolver el animal en el estado en
que fue vendido o entregado o puede ejercitar la acción estimatoria. El plazo
de cantidad para ejercitar estas acciones es de 40 días desde la entrega, salvo
que los usos locales contemplen plazos mayores o menores.
El art 1497 C .C contempla un supuesto de perdida, así si el
animal muere a los 3 días de comprarlo el vendedor será responsable siempre si
la enfermedad que produjo la muerte existía antes del contrato a juicio de un
facultativo. Lo nulable deja sin efectos a la acción hecha de oficio aunque la
parte interesada no lo estime o reclame. Si el contrato es nulo no produce
efectos y esta acción de nulidad no
tiene plazo de ejercicio. La anulabilidad produce efectos hasta que alguien
impugne la acción, no es apreciable de oficio y la acción si esta sujeta a
plazo de ejercicio como en materia de contratos son de 3 años.
La preinscripción es susceptible de
interrupción del contrato mientras que la caducidad no. Si existe una acción
con una caducidad de un año y otra de preinscripción de un año. En la
preinscripción es que se puede interrumpir antes de que venza apreciable de
oficio y la caducidad no es interrumpible y no es apreciable de oficio.
Saneamiento por gravámenes ocultos
Aunque se discute en general la
doctrina considera que se trata de un caso especial de saneamiento por vicios ocultos Los requisitos que se exigen son:
-
Que
el gravamen sea oculto, es decir, que este con alguna carga de incertidumbre no
aparente y no mencionada en la escritura. Que sea desconocida por el cobrador.
Que no este inscrita en el Registro de la propiedad.
-
Que
la carga sea de tal naturaleza que deba presumirse que el cobrador no había
adquirido la cosa si la hubiera conocido.
El caso del tema de la servidumbre,
en caso de venta de finca rustica con servidumbre de paso. Entonces se exige el
saneamiento por existencia de un gravamen oculto. Es aparente por lo que no es
oculto pero si no esta inscrito en el Registro de la Propiedad y es aparente
no hace falta su registro.
Si un piso tiene una hipoteca sin
estar inscrita no existe por lo que no se puede pedir el saneamiento a una
acción inexistente.
El comprador tiene derecho a optar
por desistir del contrato en plazo de un año, a contar desde el otorgamiento de
la escritura o por ser indemnizado solicitado en ese mismo plazo y además
durante un año más a contar desde el día desde que la limitación o el gravamen
se descubriesen.
Ley
de Garantías en la venta de bienes de consumo. Ley 23/2003 de 10 de julio
Esta ley es aplicable cuando el
vendedor sea un profesional y el cobrador un consumidor, y lo que se venda sea
bienes de consumo, como los bienes muebles corporales destinados al consumo
privado. El vendedor tiene que entrar al cobrador un bien que sea conforme con
el contrato de compraventa lo cual significa que tenga una serie de requisitos
entre los que se encuentra que el bien vendido se ajuste a la inscripción
realizada por el vendedor y tenga las cualidades que el vendedor haya
presentado al consumidor en forma de muestra o de modelo. En caso de forma de
conformidad la ley reconoce al consumidor el derecho a reparar el bien, a su
sustitución, a la rebaja del precio y a la resolución del contrato. La renuncia
previa a estos derechos es nula, es decir, que la renuncia en el contrato no
sirve para nada.
Si el beneficio resulta conforme con
el contrato, el comprados podra optar entre exigir la reparación o la
sustitución del bien, a no ser que alguna de estas resulte imposible o
desproporcionada. En cualquier caso, tanto la reparación como la sustitución
deben realizarse conforme a esta ley y por supuesto serán gratuitas. Se deben
llevar a cabo en un plazo razonable sin mayores inconvenientes para el
comprador. Por su parte el consumidor podrá elegir entre rebajar el precio o
resolver el contrato, cuando no pueda exigir la reparación o sustituir.
Y en las casos en que estos últimos
no se hubieran realizado en un plazo razonable o sin mayores problemas para el.
Por su parte el vendedor responde de las falsas de conformidad que se
manifiesten en el plazo de 2 años desde la entrega, si son bienes de segunda
mano se puede pactar un plazo inferior pero que no puede ser menor a 1 año. El
comprador tiene que ejercitar las acciones legales oportunas en el plazo de 3
años desde la entrega del bien y tiene que informar al vendedor de la falta de
conformidad en el plazo de 2 meses desde que tuvo conocimiento de la misma.
La garantía comercial que se puede
ofrecer adicionalmente, debe constar por escrito y obligara a que figure garante la acción que
prescribe a los 2 meses desde la finalización del plazo de garantía. Finalmente
el ejercicio de las acciones de esta ley, es incompatible con el ejercicio de
las acciones derivadas del saneamiento por vicios ocultos establecidos para la
compraventa.
3. Las
obligaciones del comprador
En primer lugar ha de pagar el precio
al vendedor, obligaciones que es esencial. En cuanto al pago de intereses, si
el pago se realizara con posterioridad a la entrega de la cosa vendida, el
cobrador tiene la obligación accesoria de pagar intereses por el tiempo que
medie entre la entrega de la cosa y el pago del precio en aquellos casos
contemplados en el art 1501 C.C que así se hubiera pactado, si la cosa produce
frutos o rentas, si el comprador se ha constituido en mora con arreglo al art
1100 C.C. En tercer lugar el pago de los gastos hay ciertos gastos ocasionados
por la celebración del contrato que suelen ser asumidos por el comprador salvo
pacto en contra. Por ejemplo: el pago de transporte posteriores a la entrega u
ocasionados para que la cosa llegue al comprador en un ligar distinto del
pactado. Gastos de la primera copia de escritura y de las demás posteriores a
la venta, así como en su caso los gastos de inscripción registral.
4. Garantías
del vendedor
Son:
a)
Lex
comisoria o resolutoria expresada en el art 1504 C .C, aunque las partes
hayan pactado la resolución automática para que el contrato pueda electamente
resolverse es necesario el previo requerimiento judicial o notarial y mientras
dicho requerimiento no se produzca el comprador podrá pagar evitando así la resolución.
Esta condición va a surtir efectos frente a terceros si se inscribe en el R.P y
por tanto van a resolver la propiedad del comprador y la de sucesivos
adquirientes. Es frecuente que las partes además de pactar la resolución del
contrato, pacten que el vendedor se quede con todo o con parte de las
cantidades pagadas hasta el momento de la resolución por el comprador, esto se
llama comiso. Con respecto a esto la jurisprudencia ha entendido que se esta
ante una cláusula penal sujeta por tanto a la facultad moderadora del juez (art
1154 C .C).
b)
Facultad
de retrasar o suspender la entrega de la cosa vendida. El vendedor no es
obligado a darla si el comprador no le ha pagado el precio o si no se ha
estipulado plazo para ello (art 1466
C .C). En caso de venta aplazado el vendedor tampoco esta
obligado a la entrega si que después de la venta descubre de que el comprador
es insolvente corriendo el riesgo de perder el precio. Se exceptúa esta regla
si el comprador afianza el pago en el plazo establecido.
c)
Resolución de la venta por peligro de perdida
de cosa y pago. Según al art 1503
C .C si el bien
inmueble ha sido ya entregada y se trata de una venta a precio aplazado, si el
vendedor tiene razones fundadas para temer por la perdida de la cosa o precio
puede mediante a la resolución de la venta. Puede ocurrir que el comprador
afiance el precio en el plazo convenido.
5. Cumplimiento
de las obligaciones contractuales
Se aplican en este ámbito la regla
de pago, las de las obligaciones reciprocas y ciertas normas de la compraventa.
Tiempo
La entrega de la cosa se debe dar simultáneamente
al pago del precio salvo pacto en contra. Si se hizo bajo condición suspensiva,
es decir, no se produce el efecto mientras no exista una condición, deberán cada parte cumplir con la
obligación cuando esta se cumpla.
Si se ha pactado plazo para el pago
del precio el vendedor debe entregar la cosa tras la perfección del contrato,
pero se puede negar a ello en los casos establecidos (insolvente, etc). Se
perfecciona el contrato cuando haya objeto, consentimiento y causa, pero no
hace falta la entrega.
A su vez el comprador que ha recibo
la cosa puede retrasar el precio si es perturbado en su posesión o tenga un
temor fundado de serlo, y ello hasta que el vendedor haga cesar ese peligro a
no ser que afiance la devolución del precio o que se haya pactado a pesar de lo
anterior, el comprador debe pagar el precio.
Lugar
El lugar de entrega de la cosa se
estará ante lo pactado, en su defecto, la entrega se hará en el lugar en el que
la cosa estuviese al ser vendida si era res determinada, y por ultimo en el
domicilio del vendedor.
En el fijado en el contrato y en su
defecto, donde se haga la entrega de la cosa vendida
Integridad e identidad del documento
La prestación se debe realizar por
completo, y se igual a la prometida. En caso de inmuebles, si tiene por objeto
finca determinada y el precio se ha fijado a sus medidas o calidad a razón de
un tanto por unidad se debe entregar esa finca.
Por ejemplo se vende mil de secano y
dos mil de regadio a precio alzado pero si es determinada si que se sabrá.
No obstante hay que tener en cuenta
las reglas establecidas en los art 1469 y art 1470.
Riesgos de la
compraventa
Una vez perfeccionado el contrato y
una vez la entrega de quien entrega de la cosa, existe el problema de los
riesgos, entendidos lo que corre la cosa de la destrucción total o parcialmente
o de perjudicarse sin culpa del vendedor.
La opinión mayoritaria entiende que
riesgo lo asume el comprador lo que se deduce del art 1452.3 C .C. Este articulo
establece la solución al establecer una excepción y así la venta de cosas genéricas
el riesgo no se va a imputar al comprador sino desde la especificación o la constitución
en mora, luego si esta es la excepción la regla general seria que cuando se
trate de cosas especificas, el riesgo se imputara al cobrador desde la
celebración del contrato
El riesgo de menoscabo lo soporta el
comprador o el de pérdida o destrucción lo soporta el vendedor.
Tema 2.
Compraventas especiales: la perfección.
Compraventa con
pacto de retroventa
Lo que en virtud de este pacto el
vendedor se reserva el derecho de recuperar la cosa vendida y si lo ejercita
tiene que devolver al comprador el precio, los gastos necesarios y útiles, los
ocasionados por el contrato, cualquier otro gasto o pago hecho para la batí
todo lo que se haya pactado. Este pacto también recibe el nombre de venta a
carta de gracia o retracto condicional
Pacto con venta
de reserva de dominio
El vendedor conserva el dominio
sobre la cosa, sigue siendo dueño de la misma e incluso después de habérsela
entregado al comprador hasta cierto momento o suceso. Por tanto en este caso,
la entrega no transmite el dominio, aunque este se adquiere automáticamente
cuando llega el momento o se produce el suceso hasta que se estableció la
reserva. Este pacto es frecuente y se utiliza cuando se pacta el pago aplazado.
Pacto
de desistimiento
Se otorga una de las apites del
contrato la facultad de resolver el contrato sin que existan conformidad de la
otra. La causa de extinción de las partes se denominaría mutuo disenso.
Pacto de mejor
comprador o addictio in diem
En virtud de este si el vendedor
encuentra durante un cierto plazo otro comprador que mejore las opciones de
venta y el comprador no las quiere igualar la compraventa queda ineficaz.
Venta a prueba
y adgustum
Nos referimos a la venta bajo la
condición expresa de que la cosa guste al comprador y a la venta de cosa, que
es costumbre probar antes de recibir. En estos casos se presume que la venta se
hecho bajo condición suspensiva (art 1453 C .C). Las partes pueden pactar la venta
bajo la condición resolutoria de que la cosa guste el comprador.
Venta a plazos
de bienes muebles
Esta regulado por la Ley 28/1998 de
13 de julio. Es venta a plazo el contrato el que una parte entrega a la otra
una cosa mueble corporal y esta otra se obliga a pagar un precio cierto de
forma total o parcialmente aplazada en tiempo superior a 3 meses desde la
perfección del mismo. Por tanto, se establece un periodo mínimo de aplazamiento
de 3 meses, configurándose como real porque para su perfección se requiere la
entrega de la cosa, alterándose el carácter personal del la venta.
Los contratos bajo esta ley deben
estar por escrito, contemplando además los contratos de préstamo destinados a
facilitar la adquisición a plazos a de bienes muebles, así como las garantías,
que aseguran al vendedor las obligaciones nacidas en los mismos. Estos son:
Pacto de reserva de dominio.
Prohibición de disponer
El cobrador puede pagar de forma parcial
o total y en cualquier momento del contrato en caso del precio pendiente o
préstamo concedido quedando solo obligado a pagar la compensación pactada que
no puede exceder los limites legales establecidos por la ley. Si el comprador
se retrasa en el pago de dos plazos o en el último de ellos el vendedor podrá
optar entre exigir el pago de todos los plazos pendientes o que queden, o la
resolución del contrato, en este último caso, las partes tienen que restituirse
recíprocamente las prestaciones realizadas.
No obstante los jueces con carácter
excepcional y por justas causas apreciadas discrecionalmente podrá señalar
nuevos plazos o alterar los contenidos estableciendo en su caso el recargo en
el precio por los nuevos aplazamientos del pago. La ley del 1998 también
contempla la moderación judicial facultativa de las cláusulas pactadas para el
caso de pago anticipado o incumplimiento por parte del comprador.
La permuta
Concepto
Es el contrato mediante el cual se
obliga una de la partes a transmitir a otra la cosa a cambio de que esta a su
vez se obliga a transmitir otra cosa. Al
igu
Al que cabe la compraventa de cosa
futura, tamben cabe la permuta de cosa futura.
Características
Es un contrato consensual,
bilateral, oneroso, conmutativo y no traslativo de dominio sino mediante la
entrega de lo permutado.
Regulación
En todo lo que no se encuentre en el
titulo del código relativo a la permuta esta se va a regir por las
disposiciones de la compraventa, siempre que estas sean compatibles con la
naturaleza de la misma. En aquello en lo que no existe semejanza habrá que
acudir a las Fuentes supletorias, es decir, la costumbre y a los principios
generales del derecho.
Obligaciones
de las partes
Este contrato ambas partes son
iguales y tienen las mismas obligaciones, a diferencia de la compraventa cada
permutante esta obligado a transmitir al otro la propiedad de la cosa
permutada. Si uno de los permutantes demuestra que la cosa que recibirá del
otro no es propiedad de este ultimo, no podrá ser obligado a entregar lo que el
ofreció a cambio y va a cumplir con devolver lo que recibió pudiendo resolver el contrato.
En cuanto al saneamiento por
evicción si un permutante pierde por evicción la cosa que recibió puede optar
entre:
-
Recuperar
la que dio a cambio
-
Reclamar
los daños y perjuicios.
Permuta
de solar por obra
Mediante este contrato una de las
partes normalmente dueña de un solar lo transmite a un promotor o contratista
para hacer un edificio a cambio de pisos o locales en la nueva o futura
construcción. Se admite muchas
modalidades tanto a la aportación del solar como en lo relativo a la
contraprestación, y no es posible dar una calificación global dependiendo de
cada caso concreto.
Este tipo de permuta se intento
regular mediante el art 13 del Reglamento Hipotecario en 1998 pero el TS declaro su nulidad porque existía una
extralimitación reglamentaria ya que se necesitaba una previsión legal al
respecto inexistente. En este caso el TC actuó pero existe muchas
contradicciones con la norma superior en la regulación española que no son
visionados por el TC.
La
diferencia entre con la ley es que el reglamento regula el desarrollo de dicha
ley, teniéndola de partida.
Tema 3: La donación
El C.C en el art 618 define la donacion como un acto
de liberalidad por el cual una persona dispone gratuitamente de una cosa a
favor de otra que acepta. El C.C define
como acto y no la regula entre los contratos sino entre los distintos modos de adquirir la propiedad, sin
embargo, la doctrina mayoritaria entiende que es un contrato porque se existe
la donación del donatario para la perfección del contrato y porque la donación
ínter vivos se rigen por las Disposiciones Generales de los contrato en todo lo
que no este dedicado a la donación (art 621 C .C). Es un contrato ya que implica que el
donatario acepte lo donado, es decir, convención o acuerdo, existiendo dos voluntades de propiedad.
El testamento no es contrato sino
negocio, y el contrato es negocio. Por lo que todo negocio es contrato pero no
todo el contrato es negocio. El C.C establece si no existe un contrato regulado
en el propio código se aplicara la ley de contratos.
Perfección de
la donación
El C.C recoge
dos artículos que aparentemente son contradictorios, que son el 623 y 629 C .C, ya que estos deben
armonizarse y tenderse que el art 629
C .C se refiere a la perfecciona de la donación y el 623 C .C a su irrevocabilidad,
por tanto la donación se perfecciona desde que el donatario acepta pero es
revocable hasta que dicha aceptación llegue al conocimiento del donante.
Capacidad
de las partes
El donante ha
de ser capaz de contratar y tener la libre disposición de sus bienes. El menor
emancipado no puede donar bienes inmuebles, establecimientos mercantiles o
industriales u objetos de extraordinario sin el complemento de capacidad de
padres o tutor. Los representantes legales de los incapacitados y de los
menores puede hacer donaciones si tienen autoridad jurídica.
El donatario
no necesita capacidad para contratar basta la capacidad natural de querer y
entender. Si se trata de donaciones condicionales u onerosas las personas que
no pueden contratar no pueden aceptarlas sin la intervención de sus
representantes legítimos.
Las
donaciones hechas a los nasciturus serán aceptadas por sus representantes si
hubieran nacido. Las donaciones hechas a personas inhábiles son nulas aunque lo
hayan sido simuladamente bajo la a apariencia de otro contrato o por persona
interpuesta.
Forma
La donación
es un contrato formal que significa que su forma es esencial de manera que si
no se cumple o no se observa determina la nulidad del contrato, y por tanto
hablamos de ad solemnitatem. Hay que distinguir:
-
Si
se dona un bien mueble. Se puede hacer verbalmente o por escrito. La verbal exige la entrega
simultánea de la cosa, luego si esta no tiene lugar la entrega es necesario
formalizarla por escrito. La aceptación del donatario debe contar por escrito
en el mismo documento de donación u otro distinto.
-
Si
se dona bienes inmuebles. Tiene que hacerse en escritura publica en la que
tiene que contar individualmente los bienes donados y el valor de las cargas en
su caso deba satisfacer al donatario. La
aceptación se puede hacer en la misma escritura de donación o en otra separada
pero en este ultimo caso la aceptación se debe notificar de forma autentica al
donante. Esta diligencia se debe anotar en ambas escrituras. En
cualquier caso el donatario debe aceptar en vida del donante.
Solo valdría
la donación en escritura pública ante notario.
Objeto y limites
Puede comprender todos los
bienes y derechos presentes del donante, o una parte de ellos pero deben
reservarse en propiedad o en usufructo lo necesario para vivir conforme a sus circunstancias.
No pueden donarse bienes futuros que son aquellos en el que donante no puede
disponer al tiempo que la donación. Nadie puede dar o recibir por donación más
de lo que puede dar o recibir por testamento.
Una parte de los bienes 1/3 (la
legitima) se tiene que reservar para el testamento. Se protege con esta
limitación la legítima.
Efectos
El donante queda obligado a
transmitir la propiedad del bien donado o a constituir o transmitir el derecho
donado o a liberar al donatario del gravamen o del derecho de que se trate. A
no ser que esta transmisión, constitución o extinción a la que se dirige la
donación se produzca por su sola celebración. El donatario se va subrogar en
todos los derechos a y acciones que corresponderían al donante en caso de
evicción. El donante no resulta obligado a sanear el saneamiento de lo donado a
no ser de que esta sea onerosa en cuyo caso reapodera de la evicción hasta la
concurrencia del gravamen. La donación onerosa, el donante regala la cosa pero
tiene que dar una carga.
En principio el donatario no
asume ninguna obligación a no ser que se pacte otra cosa, y así se le puede
imponer al donatario como carga el pago de las deudas del donante, si no se
dice otra cosa el donatario solo deberá pagar las deudas anteriores a la
donación. Si en el contrato no se dice nada sobre las deudas del donante, donatario
responderá de las mismas cuando se haya hecho en fraude de acreedores, al
hacerla el donante no se haya reservado bienes suficientes para pagar las
deudas anteriores a la misma, en estos casos los acreedores pueden atacar la
donación hasta que cobren lo que se tenían pactado.
La revocación
El C.C permite en determinados casos la revocación
de la donación, y nos referimos a:
La revocación por ingratitud
Según el art 648 C .C se puede revocar por
ingratitud en los siguientes casos:
·
Si el
donatario comete algún delito contra la persona, honra o bienes del donante.
·
Si el
donatario imputare al donante alguno de los delitos que den lugar a
procedimiento de oficio o acusación pública aunque lo aprueba salvo que se
hubiera cometido contra el mismo donatario, su cónyuge o los hijos bajo su
autoridad. El termino imputar no se refiere a la denuncia porque existe el
deber oficial de dar a conocer un delito. En este caso, el donatario se
querelle o se persone en la causa ejercitando la acción penal, es decir, que se
puede denunciar que se ha cometido un delito pero no se puede presentar la
demanda, y será el Ministerio Fiscal de carácter de oficio.
·
El
donatario niegue de forma indebida alimentos al donante. Aquí no se trata
únicamente del supuesto de obligación de alimentos entre parientes sino que por
el mero hecho de la donación el C.C
impone un deber de alimentos al donatario. Por ley existe una obligación
legal sobre determinados parientes, ascendientes y descendientes entre si y
hermanos.
El plazo del ejercicio de la
acción es de un año contado desde que el donante tuvo conocimiento del hecho y
posibilidad de ejercer la acción. Solo puede ejercitar la acción el donante
pero si no pudo hacerlo se transmite a sus herederos. La acción no puede
ejercitarse contra los herederos del donatario a no ser que al morir este la
demanda se encontrase interpuesta. La acción puede renunciarse pero no
anticipadamente, es decir, que no se puede renunciar anticipadamente. La
revocación no tiene efectos retroactivos por tanto los actos realizados por
donatario sobre lo donado conserva su eficacia. Si el donatario no puede
devolver los bienes donados o no puede devolverlos libre de gravámenes el
donante tendrá derecho al valor de los bienes al hacerse la donación o a que se
le pague el valor de esos bienes que hayan perdido como consecuencia del
gravamen. Solo habrá que devolver los frutos producidos desde la imposición de
la demanda.
La revocación por supervivencia
o superveniencia
Si el donante al hacer la
donación no tiene hijos ni descendientes de cualquier clase podrá revocar la
donación si después de hacerla o
realizarla tiene hijos, aunque sean póstumos. La adopción de un hijo después de
hacer la donación también permite la revocación. Igualmente cabe la revocación
si resulta vivo el hijo o el descendiente que el donante creía o consideraba
muerto cuando hizo la donación.
Esta causa solo se aplica
cuando no se tiene ningún descendiente o hijo en el momento de la donación. En
este caso la acción de revocación debe ejercitar en el plazo de 5 años desde el
nacimiento del hijo o desde que se tuvo noticia de la existencia del que se
creía muerto.
La acción es irrenunciable
anticipadamente y se transmite por muerte del donante a sus hijos y
descendientes. La revocación no tiene efectos retroactivos y por tanto se
mantiene la eficacia de los actos realizados por el donatario sobre los bienes
donados. Si el donatario no puede devolver los bienes donados el donante tendrá
derecho al valor que los mismos tuviesen al tiempo de la donación. Si estos
bienes se encuentran hipotecados el donante puede liberar la hipoteca y lo hará
pagando la cantidad que dicha hipoteca garantice con derecho a reclamar dicha
cantidad al donatario. Solo tiene que devolverse los frutos conocidos desde la
interposición de la demanda.
La revocación por
incumplimiento de cargas
Cuando el donatario haya dejado
de cumplir alguna de las condiciones que el donante le impuso este último puede
revocar la imposición.
El plazo de ejercicio de la
acción, según los autores es de 1 año pero la mayoría de los autores consideran
que es de 4 años siendo el plazo de las acciones rescisorias contempladas en el
art 1299 C .C.
En cualquier caso este plazo debe contarse desde que se tuvo el incumplimiento
de la carga. La acción aquí si que se puede renunciar anticipadamente porque el
C.C no establece lo contrario, y se puede ejercitar por el donante y por sus
herederos. A su vez, la revocación tiene efectos retroactivos. Los bienes
volverán al donante y se harán nulas las enajenaciones hechas por el donatario
o los gravámenes sobre los bienes donados con la limitación establecida por la
Ley Hipotecario respecto a los terceros de buena fe.
En este caso los frutos deben
ser devueltos por el donatario pero tendrá que restituir o reintegrar lo que
haya percibido desde que incumplió la carga. Es justo lo contrario a los
anteriores casos.
La inoficiosidad o reducción
Son donaciones inoficiosas las
que siendo validas son excesivas porque sobre pasan los limites establecidos.
En estos casos la donación se puede reducir e incluso suprimir. Esta es
renunciable pero no en vida del donante.
El plazo para unos autores es
de 15 años y para otros es de 4 años.
Las donaciones inoficiosas típicas son las que dañan o perjudican a la
legitima y las que el donante realiza sin reservarse lo necesario para pagar a
sus acreedores.
Los legitimarios son todos
aquellos en efecto de descendiente y junto a ellos el conyuge. La cantidad
varía según el número de sujetos.
Esto se realiza cuando hay
descendientes, y cuando no hay
descendientes a cónyuges y ascendientes.
Tema 4: Donaciones especiales
a) Inter vivos y mortis causa.
Las primeras producen efectos
en vida del donante, y la segunda es donde el donante no trasmite la cosa
donada al donatario, al hacer la donación, sino que el donatario la adquirirá
cuando fallezca el donante. Tiene naturaleza de disposiciones de última
voluntad y se rige por las reglas de las sucesiones testamentarias.
b) Donación modal
Es aquella en la que se impone
o se establece una carga o gravamen al beneficiario que puede ser de cualquier
tipo. Esta contemplada en el art 619 y esta sometida a normas especiales, así
el donatario tienen que tener la capacidad necesaria para asumir la obligación
en que consista en ese modo o carga. Si no es así tendrá que intervenir su
representante legal o necesitara el complemento de capacidad que proceda. En
estas donaciones el donante queda obligado al saneamiento por evicción de la
cosa donada en tanto en cuanto el valor del gravamen sobrepase el
enriquecimiento que lo donatario ha reportado al donatario.
Si se hace una donación modal
de bienes inmuebles es necesaria escritura pública en la que se hagan constar
individualmente los bienes donados y en valor de las cargas que tiene que
satisfacer el donatario. En cuanto a su revocación y su reducción, hay una
causa específica de revocación de la donación modal por incumplimiento de
cargas. También es revocable por las demás causas comunes y se puede reducir
por inoficiosidad.
La carga puede consistir en
cualquier tipo de conducta que pueda ser objeto de obligación, si la carga se
incumple el donante puede pedir la revocación o el cumplimiento o el
equivalente indemnizatorio.
c) Donación remuneratoria
Es aquella que se hace a una
persona por los servicios prestados al donante pero siempre que no constituya
deudas exigibles. La causa de esta donación es el servicio que se remunera
luego si este falta o si el donatario no ha sido su verdadero autor la donación
es nula por ausencia de causa. Se refiere así el art 662 C .C que se debe interpretar en el sentido de que
la donación remuneratoria se rige por las reglas generales de los contratos en
la cuantía del valor de los servicios remunerados y por las reglas de la
donación en la parte que exceda de ese valor.
d) Donación con cláusula de reversión
El bien donado pasa de nuevo al
patrimonio del donante o de aun tercer y esta se puede hacer a favor del
donante para cualquier caso o circunstancias pero la agresión a favor del
tercero solo se puede establecer en los casos y las limitaciones que el código
dispone para la sustitución testamental. La reversión al tercero establecido en
contra de lo anterior es nula pero no da lugar a la anulabilidad de la donación.
e) Donación con reversa de la facultad de disponer
El donante puede reservarse la
facultad de disponer de algunos de los bienes donados o de alguna cantidad con
cargo a ellos pero si fallece sin haber utilizado este derecho van a pertenecer
al donatario los bienes o las cantidades que se hubiesen reservado el donante.
f) Donación de nuda propiedad y usufructo
Es posible donar la propiedad a
una persona y el usufructo de otro a otras, si se dona sucesivamente el
usufructo a distintas personas se van aplicar los limites propios de la
sustitución fideicomisaria, recogidos en el 781 C .C.
Tema 5. El arrendamiento de
cosas
Es un contrato por lo que el
arrendador se obliga a proporcionar a otra durante x tiempo el uso de goce de
una cosa a cambio de contraprestación cualquiera. Este puede ser de uso o
disfrute, en cuyo caso el arrendatario puede hacer suyo los frutos de la cosa
arrendada.
Es un contrato consensual,
bilateral, oneroso, conmutativo, de duración temporalmente limitada. El objeto
de este contrato puede ser cualquier cosa cuyo uso y disfrute este en el
reconocimiento de los hombres. Puede ser mueble o inmueble, si la cosa
arrendada es consumible es necesario que no se consuma por el uso a que se
destinen en el arrendamiento.
También puede ser objeto los
derechos susceptibles de uso y disfrute, salvo que sean intransmisibles. Por
ejemplo los usos de habitación al que se refiere el 525 C .C. La cosa derivada
puede ser del arrendatario si bien este esta privado de su uso, por ejemplo
casos de alquiler de usufructo.
No es necesario que el
arrendador sea propietario de la cosa arrendada, pero debe tener su uso y
disfrute. La forma del contrato rige el principio si bien tenemos que tener en
cuenta el art 1280 en su último párrafo.
La capacidad de ambos se sigue
por la regla general. El arrendatario recibe uso o goce de la cosa a cambo de
un precio cierto sin ser necesario como en a compraventa que ese precio haya de
ser en dinero o signo que lo represente, tampoco se exige que el precio sea proporcional
al tiempo que dure el arrendamiento, ya que la ley solo habla del precio cierto
y del tiempo determinado.
Practica. Formula de compraventa, retroventa, una cláusula penal.
La duración del contrato, le cesión, tema de obras (LAU). Finales de abril.
El precio tiene que ser cierto
y esto significa que este determinado o determinable sin necesidad de un nuevo
acuerdo entre las partes y se puede pagar periódicamente o de una sola vez. La
duración del arrendamiento debe tener un carácter temporalmente limitada, y
puede ser por tiempo determinado ya, por tiempo determinable por hechos
externos, por voluntad de un tercero o de las partes, por tiempo indeterminado
(un minimo de 2 o 3 años pero una vez llegado el mismo todo el tiempo que sea
siempre que una de las partes no decida prever su fin. Esta sera fijda por las
partes y en su defecto, la marcada por la ley.
Las obligaciones del arrendador y del arrendatario
En primer lugar el arrendador
tiene que entregar la cosa arrendada al arrendatario, realizar las
preparaciones necesarias, para conservar la cosa en estado de servil para el
uso al que se destina, tiene que mantener al arrendatario en el goce participo
de la cosa mientras viva el contrato.
Las obligaciones del
arrendatario son pagar el precio, debe usar la cosa como un diligente padre de
familia destinándola al uso pactado y en su defecto al que se deduzca o derive
de la propia naturaleza de la cosa, tiene derecho a usar y no deber de usar (si
este daña a la cosa se le podrá exigir responsabilidades o resolver el
contrato, por no tratar la cosa como debía), debe comunicar al arrendador
cualquier usurpación o actuación dañosa que otros realicen en la cosa, debe de
realizar las reparaciones necesarias en la cosa en el plazo mas breve posible, tiene que soportar o tolerar las reparaciones
urgentes de la cosa aunque resulte muy molestas y se vean incluso privado de
parte de la cosa cuando la reparación no se pueda retrasar (si esta dura mas de
40 días tiene derecho a una rebaja proporcional del precio), devolver la cosa
tal y como la recibo cuando el contrato finalice y también debe abonar los
gastos que figure la escritura del contrato.
Naturaleza del derecho del arrendatario
Se trata de un derecho de
crédito a que el arrendador le entregue la cosa y le proporcione el uso y
disfrute de la misma. Este derecho no es un derecho real porque no otorga un
poder directo e inmediato sobre la cosa. El que pueda inscribirse en el
registro no le otorga carácter real simplemente produce los efectos frente a
terceros por la inscripción pero no porque sea un derecho real.
El derecho real es a que no
hace falta su inscripción ya que esta es aparente. Además no tiene carácter
personalísimo ya que no se extingue por muerte del arrendatario y lo arrendado
se puede dar en subarriendo.
La extinción
La extinción de este contrato
se hace por las causas generales, por cumplimiento por fin, por cumplimiento del plazo. Hay que citar que
a la prorroga y renovación. En la primera subsiste el mismo contrato con las mismas
condiciones y duración, y en la renovación estamos ante un contrato nuevo,
precisamente nuestro C.C recoge la
“tacita reconducción” que es un caso de renovación por voluntad presunta de las
partes (art 1566 C .C).
Además se puede dar a lugar por resolución en caso de que uno de los
contratantes incumpla sus obligación, por perdida del derecho del arrendador,
por la extinción del mismo o por que transmita el mismo, como excepción no
habrá extinción cuando por acuerdo de los interesados o por ley el adquiriente
se subrogue en el lugar del arrendador.
El desahucio
En caso de arrendamiento de
inmuebles existe un procedimiento judicial “breve” que puede iniciarse cuando
concurran las causas establecidas en el art 1569 C .C por ejemplo si
finaliza el plazo y no se devuelve piso, o no paga el precio, etc.
Transmisión y el subarriendo
a) Transmisión. El contrato de
arrendamiento se puede transmitir y es necesario un acuerdo entre cedente y
cesionario, y también el consentimiento de la parte ligada con el cedente, es
decir, el consentimiento del arrendador. En este caso hay una sucesión en la
titularidad del contrato
b) Subarriendo: nuestro código
permite al arrendatario subarrendar total o parcial la cosa arrendada excepto
pacto en contra. En este caso existen dos contratos, el segundo se apoya en el
primero. Existe una relación entre arrendador y arrendatario, y entre
arrendatario y subarrendatario. A su vez, la ley contempla el nacimiento de
relaciones directas entre arrendador y subarrendatario. El impago de la renta por el arrendatario, el
arrendador tiene acción directa contra el subarrendatario por el importe de las
rentas que este ultimo se haya debiendo.
Tema 6 y 7. El arrendamiento de
fincas urbanas
En la actualidad se rigen por
ley de 24 de noviembre de 1994, mediante la misma se intenta justificar el
mercado de arrendamientos urbanos que se caracteriza por la existencia de
situaciones muy diferenciadas, junto a los arrendamientos sujetos a esta ley
coexisten los celebrados con anterioridad al amparo de la ley de 1964 y de los
cuales se rige de las disposiciones accesorias de la ley 1994.
Entre estas dos leyes, el RDL
de 1985 que se conoce por el Decreto Boyer. En esta ley el arrendatario tenia
prorroga por cosa, las rentas mínimas, y existían arrendamientos de pisos que
eran una ruina, de esta situación se pasa al Decreto Boyer pasándose a una
liberalización del arrendamiento en España.
En la actualidad de la LAU de
1994, el ámbito de actuación las relaciones arrendaticias de fincas urbanas ya
estén destinadas a viviendas o a usos distintos del de la vivienda. La vivienda
es toda edificación habitable cuyo destino primordial sea satisfacer la
necesidad permanente de vivienda del arrendatario. Estas normas se aplican
también al mobiliario, a los trasteros, a las plazas de garaje, y a otras
dependencias, espacios o accesorios de la finca que hayan sido cedidos por el
mismo arrendador. Esta finalidad de satisfacer la vivienda es compatible con
que el arrendatario desempeñe actividades relacionadas con su profesión.
Se considera arrendamiento el
que recae sobre una edificación y no tiene como destino primordial el de
vivienda permanente del arrendatario, por ejemplo inmuebles o actividades
culturales, industriales, docentes.
Los arrendamientos de vivienda
y para uso distinto se somete de forma imperativa a lo dispuesto en el Titulo
I, Titulo IV (disposiciones comunes) y al Titulo V (procesos arrendaticios, art
38 y siguientes que están en la actualidad en la Ley de Enjuiciamiento Civil.
Además los arrendamientos de viviendas rigen en lo dispuesto en el Titulo II,
en su defecto, por la voluntad de las partes y supletoriamente por lo dispuesto
en el C.C salvo si se trata de viviendas suntuarias, las que tienen mas de 300 metros o aquellas en
las que la renta supera unas determinadas cantidades. Las viviendas suntuarias
se rigen por la voluntad de las partes, en su defecto en el art 2 de la LEC, y
supletoriamente por el C.C.
Los arrendamientos para uso
distinto al de vivienda se rige por la voluntad de las partes, por los
dispuesto en el Titulo III de la LAU, y supletoriamente del C.C. Se excluye el
ámbito de la LAU, el uso de determinadas viviendas que ciertas personas tienen
asignadas por su cargo, ejemplos, los porteros, guardas o determinados
funcionarios. Además están excluidas las militares y las viviendas
universitarias. Además se excluye en los arrendamientos de fincas con casa
habitación siendo el aprovechamiento agrícola, forestal del predio, la
finalidad esencial del arrendamiento.
La forma del contrato de
arrendamiento es libre, pero las partes se pueden compeler recíprocamente a su
formalización por escrito, y por otra parte en virtud del 1280 C .C se puede exigir la elevación a documento público
o escritura publica de todo arrendamiento de inmuebles. En la actualidad se
pueden inscribir en el Registro de la Propiedad los contratos de arrendamientos
de inmuebles, los subarriendos, las cesiones y las subrogaciones.
Cuando se celebra el contrato
de arrendamiento es obligatorio prestar una fianza en metálico en una cantidad
equivalente a una mensualidad de renta si es arrendamiento de vivienda, y de
dos mensualidades si es para uso distinto al de vivienda.
El
arrendamiento de vivienda
La duración es la pactada por
las partes pero si se pacta en el contrato un plazo inicial inferior a 5 años,
la ley obliga al arrendador a prorrogar el contrato por periodos anuales hasta
cumplir 5 años salvo que el arrendatario manifiesta al arrendador con 30 días
de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de
cualquiera de las prorrogas su voluntad de no renovar. Si en el contrato no se
establece plazo de duraciones entiende celebrado por un año con derecho a
prorrogas sucesivas hasta esos 5 años de plazo mínimo en beneficio del
arrendatario. De carácter obligatorio, excepcional se excluye la prorroga si el
arrendador al celebrar el contrato hace expresar expresamente su necesidad de
ocupar la vivienda antes del transcurso de los 5 años para destinarla para vivienda
permanente para si, en este caso el arrendador tiene que ocupar la vivienda en
el plazo de 3 meses desde que el contrato se extinguió por esa causa.
Transcurridos los 5 años de duración
mínima si ninguna de las partes notifica con un mes de duración la voluntad de
no renovarlo el art 10 LAU establece una prorroga obligatoria por plazos
anuales hasta un máximo de 3 años salvo que el arrendatario manifiesta al
arrendador con un mes de antelación al terminar cualquiera de las anualidades
su voluntad de no renovar.
Subrogaciones
Consiste en la sustitución de
una las partes por un tercero que asume sus derechos y obligaciones en el
contrato de arrendamiento, se distingue entre
a) Subrogaciones en la posición del arrendador
Si se enajena la vivienda
arrendada el adquiriente quedara subrogado en los derechos y obligaciones del
arrendador hasta que transcurra los 5 años de duración mínima del contrato. Si
este se hubiera hecho superior a los 5 años el adquiriente si no es tercer
hipotecario quedara subrogado por la totalidad del pacto pactado, pero si tiene
la condición de tercer hipotecario solo queda obligado a soportar el
arrendamiento durante el plazo que quede hasta los 5 años. Si las partes
pactaron que la enajenación de la venta excluía el contrato de arrendamiento el
adquiriente sea o no tercer hipotecario tendrá que soportar el arrendamiento
por el tiempo que quede para el transcurso de los 5 años.
b) Subrogación en posición del arrendatario.
La subrogación inter vivos tiene lugar en caso de
desistimiento del cónyuge titular del arrendamiento sin el consentimiento del
otro cónyuge que convive con él pudiendo subrogarse este ultimo y en caso de
abandono en la vivienda familiar. Esto también se aplica si concurren
determinadas circunstancias a las parejas de hecho. En caso de separación, de
divorcio, o de nulidad matrimonial el conyuge no arrendatario puede continuar
en el uso de la vivienda de la cosa arrendada cuando desea atribuida
legalmente.
La subrogación mortis causa esta regulada en el art 16
LAU en el que si el arrendador fallece se le establecerá al cónyuge con el que
viviera. También se podrá subrogar con la persona que hubiera convivido de
forma permanente en análoga relación de afectividad a la de conyuge con
independencia de su orientación sexual durante al menos los dos años anteriores
al tiempo de fallecimiento salvo que hubieran tenido descendientes en comunes,
en cuyo caso es suficiente la convivencia.
La subrogación de los
descendientes pueden hacerse los descendientes que al morir este se encontraran
sujetos a su patria potestad o tutela o que hubiesen convivido habitualmente
con dicho arrendatario en los dos años previos al fallecimiento. Hay que
mencionar también a los ascendientes del arrendatario donde se exige que hubiesen
convido con el fallecido los dos años previos al fallecimiento. Los hermanos
del mismo que cumplan ese requisito de convivencia. Además, las personas
distintas a las anteriores que tenga una minusvalía igual o superior al 65% y
que tenga una relación de parentesco hasta el tercer grado colateral con el
arrendatario y que hayan vivido con los dos años antes al fallecimiento. Si al
morir este no hay ninguna de las partes el contrato se extingue, pero si lo que
ocurre es que hay varias de las personas dictaminadas si no hay acuerdo entre
ellos se aplica el orden de prelación establecido en el art 16 LAU. Los padres
mayores de 70 años van a ser precedidos a los descendientes. A su vez entre los
ascendientes y descendientes tienen preferencia el más próximo en grado. Si se
trata de hermanos tendrá preferencia el de doble vínculo sobre el medio
hermano, que significa que tiene hermanos de distinto padre. Los casos de
igualdad se favorecerán a quien tenga una minusvalía del 65 % y si no a quien
tenga mayor grado de carga. En última instancia se favorecerá a los
descendientes de menor edad y con los ascendientes más mayores, o con el
hermano mas joven.
El arrendamiento se va a
extinguir si en el plazo de 3 meses desde que murió el arrendatario, no se
notifica al arrendador por escrito el hecho de la defunción 0 certificado de
relación con el fallecido, así como un principio de prueba de que cumple los
requisitos legales.
En caso de arrendamientos de
duración superior a 5 años, las partes pueden pactar que no haya subrogación si
el arrendatario fallece una vez transcurridos los 5 primeros años de duración
del contrato o que el arrendamiento se extinga a los 5 años cuando el
fallecimiento se produzca con anterioridad.
Cesión de arrendamiento
La cesión del arrendamiento por
el arrendatario exige el consentimiento escrito del arrendador. En este caso el
cesionario se coloca en la posición del cedente.
Subarriendo
En la LAU del 1994 prohíbe el
subarriendo total del arriendo. Se admite el subarriendo parcial previo
consentimiento escrito del arrendador. El subarriendo tiene común límite
temporal de su duración el término fijado para el contrato de arrendamiento.
Renta del arrendamiento
La renta será la fijada por las
partes durante los 5 primeros años de duración del contrato la renta se puede
actualizar aplicándose el IPC. A partir del sexto año de duración la renta se
actualizara anualmente conforme a lo pactado y en su defecto mediante la
aplicación del IPC.
La renta puede ser elevada por
la relación por parte del arrendador de las mejoras hechas una vez
transcurridos los 5 años de duración del contrato. El aumento de la renta no
puede ser superior al 20 % de la renta vigente a realizar la mejora. Según
Albaladejo es posible pactar que las mejoras que se lleven acabo durante los 5
primeros años den derecho a la elevación de la renta . Además de este caso
recogido en el art 19 LAU, el art 22 también habla de realización del
arrendador por obras de mejora. Esto no se trataria de mejoras sino de obras
necesarias legalmente o de hecho pero que excede de la conservación ordinaria de
la cosa arrendada. Según Albaladejo dan derecho a aumentar la renta según lo
establecido en el art 19 pero no es necesario que hayan pasado los 5 años de
duración del contrato.
Junto a la renta se puede
pactar en el contrato que el arrendatario pague otros gastos tales como gasto
de comunidad, de determinados tributos o impuestos. Por otra parte son de
cuenta del arrendatario los gastos por servicio por los que cuenta la finca
arrendada que se individualicen mediante contadores, como luz, agua, gas. No
obstante, estos gastos los puede asumir el arrendador si asi se pacta.
Obras de conservación
El arrendador tiene la
obligación a realizar sin derecho a elevar la renta todas las reparaciones para
conservar el inmueble para dar loas caracteristicas basicas de habitabilidad, y
el arrendatario ha de soportarlas cuando no se peudan retrasar aunque sean
muy molestas o aunque se vean privdos de
una parte de la vivienda. Si la obra duro mas de 20 dias el arrendatario tiene
derecho a una reduccion proporcional de la renta a la parte que se haya privado
de la renta, y si se le privo de toda la vivienda pueda pedir la suspensión del
contrato. El deber de reparacion del arrendador tiene 3 excepciones:
a)
Que el
deterioro que haya que reparar sea imputable al arrendatario o las personas de
que este responde.
b)
Cuando
se haya destruido la vivienda por causa no imputable al arrendador.
c)
Cuando
e trate de pequeñas reparaciones exigidas por el desgaste que deban al uso
ordinario de la vivienda. Estos seran a cargo del arrendador
Obras del arrendatario
El arrendatario no pueda llevar
a cabo sin consentimiento del arrendador obras que modifiquen la configuración
de la vivienda o que afecten a al estabilidad o seguridad de la misma. Además
de poder resolver el contrato el arrendador que no haya dado permiso o
autorizado la realización de las obras puede pedir que el arrendatario reponga
las cosas al estado anterior. Si las obras afectan a la estabilidad o a la seguridad
de la vivienda el arrendador puede exigir inmediatamente al arrendatario que
reponga las cosas al estado anterior.
En caso de arrendatarios con
minusvalía el arrendatario previa autorización escrita del arrendador puede
llevar a cabo las obras necesarias para adecuarlas a su condición de
minusválido o a la de su cónyuge, pareja o los familiares que vivan con
él. Si el arrendador se lo pide cuando
el contrato finalice el arrendatario debe reponer la vivienda al estado
anterior.
Derechos de adquisición preferente: tanteo y retracto.
Si se vende la vivienda
arrendada el arrendatario tiene derecho de adquisición precedente sobre la
misma. El arrendatario puede ejecutar el derecho de tanteo en el plazo de 30
días naturales a contar desde el siguiente en que se le notifique
fehacientemente la decisión de vender el inmueble, el precio y las condiciones
de la venta. Si no se hace dicha notificación de venta al arrendatario o en
ellas se omite condiciones especiales o cuando el precio de la venta haya sido
inferior elo arrendatario tendrá un derecho retractor que caducara a los 30
dias contados desde el siguiente de la notificación fehaciente que el
adquiriente o comprador ha de hacer al arrendatario de las condiciones
esenciales de la compraventa. No existirán los derechos de tanteo y retracto
citados cuando la vivienda arrendada se venda conjuntamente con las demás
viviendas o locales propiedad del arrendador y que formen parte del mismo
inmueble, ni tampoco cuando los distintos propietarios vendan de forma conjunta
a un mismo comprador todos los pisos y locales del inmueble.
El pacto mediante el cual el
arrendatario renuncia a estos derechos de tanteo y retracto solo va a ser
valido en contratos de duración pactada superior a 5 años.
Extinción del contrato
En caso de incumplimiento por
las apites de sus respectivas obligaciones
la parte que estaba dispuesta a cumplir la resolución del contrato dando
a lugar a la extinción del mismo. A su vez el arrendador puede resolver el
contrato de arrendamiento por falta de pago de la renta o de las cantidades
correspondientes al arrendatario, por el subarriendo o cesión no consentidos,
por la realización de daños causados dolosamente o de realización de obras no consentidas,
cuando la vivienda se realicen actividades molestas, nocivas, peligrosas o
ilícitas, cuando la vivienda no se destine a su uso como tal. Por su parte el
arrendatario también puede resolver el arrendatario cuando el arrendador no
realice las reparaciones que este esta obligado, cuando le perturben el uso de
la vivienda.
El contrato de arrendamiento el
contrato se extingue ademas de por el transcurso del plazo fijado, por la
perdida del inmueble o de la finca arrendada por causa no imputable al
arrendador, asi como el dictamen firme de ruina acordada por la autoridad
competente.
Desistimiento por parte del arrendatario
Pueden desistir porque sea
necesario realizar obras de conservación o acordadas por la autoridad
competente y el inmueble resulte inhabitable. Si el arrendador va a realizar
obras de mejora que no se puedan retrasar y que aunque no hagan inhabitable el
inmueble este se vea afectado de forma relevante. Cuando el contrato tenga una
duración superior a 5 años y hubiese transcurrido al menos 5 años, el
arrendatario puede desistir del contrato pero tiene que preavisar al arrendador
con una antelación minina de dos meses, sin que tenga que pagar ni la renta del
tiempo pactado que todavía queda por cumplir ni tampoco una indemnización.
Arrendamientos
para uso distinto de vivienda
Estos arrendamientos además de
se regirán por lo dispuesto por las partes, y en su defecto por el art 3 LAU y
supletoriamente por el C.C. Para estos usos surge el principio de libertad de
pacto con respecto a la renta, forma, lugar y procedimiento de pago. En defecto
de pago se aplica el C.C. La duración será la que pacten las partes.
- Enajenación de la finca arrendada.
En tal caso el adquirente se va
a subrogar en los derechos y obligaciones del arrendador a no ser que concurren
en él los requisitos del art 34 de la Ley Hipotecaria. En cuanto a la
conservación de la misma o mejora y obras del arrendatario, se aplican los art
21-23 y 26, asi como el art 19 de la LAU.
- Derecho de adquisición preferente
La regulación es la misma que
para el caso de vivienda.
- Cesión del contrato y subarriendo.
Cuando en el inmueble arrendado
se ejerza una actividad empresarial profesional, el arrendatario puede
subarrendar la finca o ceder el contrato sin consentimiento del arrendador.
Este por su parte tiene derecho a eleva en un 10% la renta en vigor en caso de
subarriendo parcial y un 20% si el subarriendo es total o si se produce la
cesión del contrato. Estas se deben notificar de manera fehaciente (burofax,
notificación notarial) al arrendador en el plazo de un mes desde que se haya
concertado.
- Fallecimiento del arrendatario
Cuando en local o inmueble
arrendado se ejerza una actividad empresarial o profesional el heredero o
legatario que continúe en el ejercicio de esas actividades se puede subrogar en
los derechos y obligaciones del arrendatario hasta que el contrato se extinga.
La subrogación se ha de notificar a dos meses del fallecimiento del
arrendatario.
- Indemnización al arrendatario
Cuando el contrato de
arrendamiento se extinga por transcurso de plazo convenido, si en ese inmueble
se han venido ejerciendo durante los dos últimos años una actividad de venta al
publico el arrendatario tendrá derecho de indemnización a cargo del arrendador
si dicho arrendatario a manifestado cuatro meses de que expire el contrato su
voluntad de renovarlo por un mínimo de 5 años mas y por una renta de mercado, y
se entiende por dicha renta la que acuerden las partes y en su defecto la que
determine un arbitro designado por las partes.
Esta indemnización tiene una
cuantía se determina primero si el arrendatario inicia en el mismo municipio en
los 6 meses siguientes a la terminación del contrato el ejercicio de la misma
actividad que venia realizando esta comprenderá los estos de traslado, los
perjuicios generados de la perdida con la relación con la que tuviera en el
local anterior. En segundo lugar si el arrendatario iniciara en los 6 mese
siguientes a la extinción del contrato una actividad distinta a la anterior o
no iniciara una actividad, y por su parte el arrendador o un tercero
desarrollaran en la finca dentro de ese plazo la misma actividad o una similar
a ala desarrollada por el arrendatario la indemnización será de un mes por año
de duración del contrato con un máximo de 18 mensualidades.
- Resolución del contrato
El arrendador puede resolver el
contrato en caso de sesión o subarriendo del local incumplimiento los
requisitos exigidos por la ley (notificación), y así mismo también podrá
resolver el contrato por las causas previstas en el art 27.2 a ) b) y e). En estos la
resolución tendrá lugar de pleno derecho.
- Disposiciones transitorias de la LAU
Modifican el régimen de los
contratos vigentes al entrar en vigor la nueva LAU. Fundamentalmente estas
disposiciones se refieren a la actualización de renta antigua, permiten al
arrendatario repercutir ciertos gastos que antes soportaba el arrendador, y
permiten en casos donde antes sus subsistía o se transmitía a determinadas
personas.
Tema 8 Contrato de préstamo
Art 1740 y siguientes. La
definición viene en el art 1740. Existen dos clases de préstamo.
Comodato o préstamo de uso.
Tiene por objeto la cosa no fungible, que quiere decir que es no consumible
Mutuo o préstamo de consumo que
tiene por objeto dinero o otra cosa fungible, es decir, que esta es consumible
y se da una cosa igual.
Características
El prestatario deberá devolver
la misma cosa prestada en equivalencia u objeto. La diferencia entre ambas es
que el comodato lo único que transmitimos es el uso de la cosa, transmites el
uso y se transmite la cosa. En el mutuo transmites además la propiedad y se
devolverá lo equivalente a lo prestado.
Es un contrato real (perfección
con la entrega de la cosa), contrato unilateral (prestatario que tiene que
devolver la cosa)
Préstamo de uso o comodato
El comodato es aquel contrato
de préstamo cuya virtud d del cual el prestamista entrega al prestatario de
manera gratuita una cosa que no es fungible para que el prestatario la use y
posteriormente la devuelve. Los caractereses son que son sobre cosas no
consumibles pero excepcionalmente podría recaer en cosas fungibles siempre que
el uso pactado no fuese el consumo de la cosa. Ejemplo, prestación de botellas
de vino para exhibición y no para su consumición. El segundo carácter es
completamente gratuito, si mediara remuneración ya no estariamos ante un
arrendamiento de cosas y no ante un comodato de cosas. Este, tes un contrato de
carácter temporal y el plazo puede haber sido fijado por las partes, y sino se
ha fijado nada en principio se entenderá que finaliza el plazo cuando se
finaliza el uso de la misma. Si no se
pacta nada sobre ese uso se acude a la costumbre y en su defecto a lo que
quiera el comodante. Ademas hay que tener en cuenta que el comodante siempre
antes de concluya los plazos previos si tuviera urgente necesidad de la cosa
peude reclamarla antes del plazo del uso, y en ultimo lugar, el comodante
conserva la propiedad de la cosa y tan solo cede el uso y no los frutos.
Capacidad de las partes
En principio no se requiere
ninguna capacidad especial, el comodante tendrá que tener sobre la cosa que no es necesario de propiedad
basta con que tenga el uso y disfrute de la cosa o un arrendatario, con la
condicion de que este no tenga prohibido subarrendar o ceder la cosa arrendada.
Las obligaciones del comodatario,
son:
-
Conservar
la cosa con diligencia de un buen padre de familia.
-
Realizar
los gastos ordinarios que se necesiten para conservar la cosa.
-
No
responde de aquellos deterioros que se obtengan por su uso normal de la cosa.
-
Prestar
la cosa para el uso debido.
-
Tiene
que devolver la cuando finalice el comodato. No la puede retener por ninguna
razón, aunque sea por deudas que tenga el comodante con él. Si la retiene por
tiempo mayor a la pactada este sera responsable de los desperfectos de la cosa
aunque se creara fuerza mayor.
El comodante en un principio no
tiene obligaciones, pero si existe un gasto extraordinario este si que tendria
que hacer frente a la misma.
Extinción
Se da cuando:
Perdida de la cosa, cuando
transcurre el plazo para el uso de la cosa, cuando el comodante reclame la
restitución de la cosa.
Mutuo
Es aquel contrato de préstamo
en cuya virtud una de las partes que es el prestamista o mutuante entrega al
prestatario o mutuatario dinero y otra cosa fungible adquiriendo el prestatario
la propiedad y a obligándose a devolverlo con las mismas características.
Este es un contrato temporal,
normalmente gratuito aunque también puede ser en algunos casos retribuidos
(pacto de pagar intereses). La capacidad para este contrato, el prestamista
necesita además de la capacidad general para contratar necesita también la
capacidad enajenar el bien de que se trate, y el prestatario (el que recibe)
necesita capacidad para contratar pero si es un préstamo de dinero el C.C
recoge una serie de limitaciones que son para el menor emancipado se le
restringe la capacidad del préstamo. (art 323 C .C) y con respecto al tutor, el C.C dice que este no puede dar un préstamo de
dinero entre tutor y pupilo sin control judicial.
Las obligaciones de las partes,
el prestatario devolverlo y devolver los intereses, y el mutuante no tiene
obligaciones excepto si la cosa hubiera producido daños en el prestatario, por
vicios que el prestamista conocía y no advirtió.
La extinción es cuando concluya
el plazo, y si no hay plazo los tribunales, y en segundo lugar si no se pagan
los intereses pactados.
Cuando se habla de préstamo con
intereses la fijación de los intereses la fijación da a abusos dependiendo de
la situación del prestatario, y por ello existe la Le de Usura o de Azcarate
que declara la nulidad de los prestamos en que se haya pactado un intereses
superior al normal o desproporcionad a las circunstancias del caso, o bien que
sean leoninos (nunca hubiera aceptado si no estuviera en una situación
angustiosa), y se delira también se anula aquellos en el que dicta una cantidad
superior a la realmente recibida.
Tema 9: El arrendamiento de fincas rusticas
y la aparcera rustica
Legislación
Actualmente se rigen por la Le
de arrendamientos rústicos (LAR) DE 26 de noviembre del 2003 que fue modificada
por la ley de 30/11/2005. Por su parte la LAR de 31 de diciembre de 1980 se
aplica a los contratos vigentes a la entrada en vigor de la nueva legislación.
Ámbito de aplicación
Se consideran aquellos
contratos en los cuales se ceden temporalmente una o varias fincas para su
aprovechamiento agrícola, ganadero o forestal a cambio de precio o renta. Se
condena también como tal los arrendamientos de explotaciones agrícolas,
forestales, entendiéndose por tales las que ya estén constituidas con
anterioridad o al tiempo de celebrar el contrato. Estos se regirán por los
acordados por las partes y siempre que no se opongan a la le, supletoriamente
por el C.C y en su defecto por los usos
y costumbres aplicables.
Una misma finca, puede ser
susceptible de varios arrendamientos simultáneos cuando cada uno tenga como
objeto distintos aprovechamientos que sean compatibles y principales. Salvo en
contra, en los arrendamientos rústicos no se van a considerar incluidos en el
mismo otros aprovechamientos de distinta naturaleza como los de caza.
El arrendatario tiene derecho a
dictaminar el tipo de cultivo y serán nulos los acuerdos que le impongan
cualquier restricción sobre los cultivos o sobre el destino de los productos,
salvo que los tenga con finalidad que la tierra sea esquilmada o sean
consecuencia de la normativa comunitaria o de disposiciones legales o
reglamentarias.
Desde el punto de vista
territorial, la LAR se aplica en todo el territorio nacional sin perjuicio de
la aplicación preferente de la normativa de las CCAA que tenga competencia en
materia de derecho foral.
Capacidad
Puede celebrar este contrato
cualquier persona física o jurídica que tenga capacidad para contratar y las
comunidades de bienes que se dediquen a actividades agrarias. No pueden
celebrar este contrato entre otros las personas o entidades extranjeras salvo
los pertenecientes a la UE, los residentes permanentes, y las personas
pertenecientes a estados con los que exista convenio o reciprocidad.
Los arrendamientos otorgados
por usufructuarios, superficiarios u otros derechos de goce análogos sobre la
finca, se van a resolver al extinguirse el derecho del arrendador salvo que no
haya terminado el año agrícola. En cuyo caso subsistirá hasta que este finalice.
Forma
Se deben celebrar por escrito,
y en cualquier momento las partes se pueden compeler recíprocamente a su
otorgamiento en documento público en cuyo caso el gasto correrá cargo del
solicitante.
Duración
Tienen una duración mínima de 5
años, si se establece un plazo menor esa cláusula será nula y se va a tener por
no puesta.
Para que el arrendador pueda
recuperar la finca cuando acabe el contrato, se lo debe notificar al
arrendatario fehacientemente con un año de antelación. Si no lo hace, el contrato
se entiende prorrogado por 5 años más, y así sucesivamente mientras que no se
produzca la denuncia del contrato.
El adquiriente de la finca, en
caso de venta o de enajenación, aunque este protegido por el art 34 LH quedara
subrogado en todos sus derechos y obligaciones del arrendador, y debe respetar
el plazo de duración mínima del contrato o de la prorroga en curso.
Renta
Será la que pacten las partes
libremente y se va a fijar en dinero aunque se haya convenido en especie. Las
partes establecerán el sistema de actualización que en defecto del pacto se
aplicara el IPC. Si el precio se fija en una cantidad alzada para todo el
tiempo del arrendamiento, en defecto de pacto, se va a dividir por la duración
anual pactada para establecer la cantidad que se debe pagar cada año. El pago se hará en la forma y lugar
pactado y en su defecto según la costumbre, y en último termino, se va a pagar
por años vencidos en metálico y en el domicilio del arrendatario. El arrendador
tiene que entregar recibo de pago.
Derechos
y deberes del arrendador y del arrendatario
Ambos deben permitir la
relación de obras, reparaciones y mejoras que deba y pueda realizar la otra
parte del contrato.
En concreto las obligaciones
del arrendador tienen que realizar las obras y reparaciones necesarias para
conservar en el estado de servir al destino de que se trate. Si una vez
requerido no las realiza el arrendatario puede compelerle judicialmente para
ello, resolver el contrato, rebajar proporcionalmente la renta o hacerlas el mismo.
Si la finca sufre daños no
indemnizables por fuerza mayor cuyo coste sea superior al importe de un año de
renta el arrendador no esta obligado a realizar la operación y por su parte el
arrendatario puede resolver el contrato o continuar pero con una renta menor.
Por otra parte el arrendador
tiene que realizar las obras, mejoras e inversiones que por ley o por
resolución judicial o administrativa firme tengan que practicarse.
Las obligaciones del
arrendatario son la realización de las reparaciones, mejoras o inversiones
propias de su actividad y las que les vengan impuestas por la ley, o por
resolución judicial o administrativa firme. El arrendatario puede eliminar o
hacer desaparecer los elementos que separen varias fincas dentro de una misma
explotación, pero cuando acabe el contrato tendra que reponer las cosas a su
estado anterior.
Cesión
y subarriendo
Habrá que tener en cuenta lo
pactado pero en todo caso tienen que referirse a la totalidad de la finca, debe
acordarse por todo el tiempo del contrato por una renta no superior a la
pactada. El arrendatario no puede vender o subarrendar la finca sin el
consentimiento del arrendador, consentimiento no necesario si la cesión o
subarriendo se hacen a favor del cónyuge o de los descendientes.
Extinción
del contrato
Por perdida total o
expropiación de la cosa, por transcurso del plazo pactado y en su caso de la
prorroga, por mutuo acuerdo de las partes, por muerte del arrendatario, sin
perjuicio del derecho de sus sucesores legítimos, por resolución del derecho
del arrendador.
Hay causas de resolución que
están contempladas en los art 25 y 25 LAR.
Derecho
de retracto
En caso de enajenación o venta
de la finca rustica, el arrendatario tiene derecho de tanteo y retracto. El
trasmitente debe notificar al arrendatario su intención de enajenar y los
elementos esenciales del contrato. El arrendatario podrá ejecutar el retracto
en el plazo de 60 días. Si no se le notifica previamente la decisión de
enajenar, podrá ejecutar el retracto en el plazo de 60 días. El art 22.5
contempla una serie de caso en donde no procederá el ejercicio de los derechos
de adquisición preferente, es decir, de tanteo o retracto.
2. La
aparcería
Es el contrato mediante el cual
el titular de una finca o explotación cede temporalmente su uso y disfrute o el
de algunos de sus aprovechamientos así como el de los elementos de explotación,
ganado, maquinaria y conviene con el cesionario aparcero el reparto de los
productos por partes alícuotas en proporción a sus aportaciones.
La aparcería en defecto de
pacto expreso, de normas forales y de costumbre, se rigen por el art 28 y
siguientes de la LAR y supletoriamente por las normas sobre arrendamientos
rústicos establecidas en la misma.
Duración
La aparcería será la pactada
por las partes y en defecto de pacto será pactado por un año agrícola.
Tema 10: Arrendamiento de servicios: el
contrato de obra
Hay arrendamientos de servicio
cuando a cambio de contraprestación cualquiera una de las partes se obliga a
prestar ciertos servicios a la otra y hay arrendamiento de obra cuando una de
las partes a cambio de una contraprestación cualquiera se obliga hacia la otra
a ejecutar una obra. Estos contratos se diferencian entre si en que el segundo
se promete un resultado con independencia del trabajo necesario realizado, en
el primer caso en el arrendamiento de servicios se promete la prestación de los
servicios en si mismos con independencia del resultado que se obtenga.
Los caracteres de estos
contratos son consensúales, bilaterales, onerosos y conmutativos.
Forma
Es libre
Sujetos
El arrendador que es el que se
obliga a ejecutar la obra o a prestar el servicio y el arrendatario el que
adquiere derecho a los mismos. Ambas partes tiene que tener capacidad general
para contratar.
Objeto
El contrato recae sobre la obra
o servicio y sobre la contraprestación que se promete a cambio, que puede ser
de cualquier tipo pero tiene que ser posible, licito y determinado o
determinable La contraprestación normalmente consiste en dinero, pero puede ser
de cualquier tipo. Lo habitual es que el precio se determiné en el contrato,
pero si no ha sido así el contrato será valido si el precio se puede fijar por
el uso o la costumbre o por tasación pericial. En cuanto a las reglas
excepcionales del código frente al arrendamiento de servicios, en cuanto a su
duración el contrato se puede celebrar sin tiempo fijo o por cierto tiempo,
pero es nulo el arrendamiento de hecho para toda la vida.
En cuanto a los art 1584 C .C a 1587 C .C, esta tácitamente derogados por la
legislación posterior. En cuanto a los arrendamientos de servicios de
profesionales liberales la doctrina considera que se trata de un arrendamiento
que queda sometido a derecho común a no ser que el servicio se preste en
condiciones que harían que estuviéramos ante un contrato de trabajo, en cuyo
caso se regularía por el derecho laboral. ´
Reglas particulares del C.C sobre el arrendamiento de obra
Tienen dos modalidades, una
contratar la ejecución acordando que el que la ejecute ponga únicamente su
trabajo o que también suministre el material. Las obligaciones del dueño, son
pagar el precio de la obra en la forma y cuantía pactadas. Como garantía, el
que ha ejecutado la obra en cosa mueble tiene de derecho de retención sobre la
misma reteniendo en prenda hasta que se le pague.
La cuantía del precio nos
encontramos en que el arquitecto o contratista que se encarga por un ajuste
alzado de construir un edificio u otra obra en vista de un plano por el
propietario del suelo no puede pedir un aumento del precio aunque aumente el de
los materiales o el de los jornales, pero si puede hacerlo cuando se haya hecho
algún cambio en el plano que suponga un aumento de obra si el propietario ha
dado su autorización.
En cuanto al tiempo del pago,
si no hay pacto o costumbre en contra el precio de la obra se hará al hacerse
la entrega.
El lugar del pago será aquel en
el que se hizo el lugar de la obra, salvo que se haya pactado otra cosa.
El arrendador tiene la
obligación de realizar la obra y entregarla conforme a lo pactado. Si se
acuerda que la obra se hace a satisfacción del propietario se entiende
reservada la aprobación en caso de falta de conformidad a juicio pericial
correspondiente. El contratista responde por incumplimiento de sus obligaciones
esa tanto si realiza él personalmente la obra o como si la hacen otros por su
cuenta. Si incumple sus obligaciones el sueño puede pedir la resolución del
contrato según las reglas generales de las obligaciones reciprocas (art 1124 C .C).
Si resulta imposible el incumplimiento
de la obligación del contratista, por ejemplo porque la obra se destruye antes
de entregarla, hay que distinguir primero si la imposibilidad se debe a culpa
del contratista deberá indemnizar al dueño por daños y perjuicios, segundo si
no se debe a su culpa se extingue la obligación del contratista pero también la
obligación del dueño en pagar el precio. Como excepción se mantiene esta
obligación de pagar el precio, cuando la cosa se destruyo sin culpa del
contratista después de incurrir en mora en recibir la obra, segundo si la
destrucción de la obra es imputable siempre que el contratista haya advertido
de la misma. Si la obra después de la obra, si se trata de un edificio que se
destruye por vicio de la construcción, el contratista va responder por los
daños y perjuicios si la ruina de produce en los 10 años siguientes a la
conclusión de la obra.
La misma responsabilidad y por
el mismo tiempo, va a tener el arquitecto que dirigió la obra si la ruina se
debe en vicio del suelo o de la dirección. Si la causa de la ruina es la falta
de un contratista a las condiciones del contrato la acción de indemnización
durara 15 años (art 1591 C .C).
La ruina puede ser otra o parcial, por ruina parcial se extiende todo
desperfecto, deterioro, que procede de vicios del suelo de la construcción o de
la dirección. Si la ruina se debe a un defecto del suelo o aun vicio de la
construcción pero si que pueda establecer en que proporción han influido en los
daños en diversos elementos de la misma, la responsabilidad del constructor y
del arquitecto es solidaria.
El contratista tendrá que
reconstruir correctamente y debidamente lo arruinado y si no es posible podrá
exigirse una indemnización por daños y perjuicios, si cabe la reparación in
natura pero el perjudicado pide directamente la indemnización si el responsable
esta de acuerdo, la responsabilidad se hará efectiva en ese modo.
El derecho a exigir la
responsabilidad a que se detiene el art 1591 es irrenunciable de antemano y se
transmite con la titularidad de la obra construida a los sucesivos accidentes
de dicha obra.
Relaciones entre el dueño y quienes han puesto su trabajo o materiales
Los que ponen su trabajo o
materiales en una obra tiene acción directa contra el dueño de la misma hasta
la cantidad que dicho dueño deba al contratista, esta también la tiene los
subcontratistas, que se denominaba acción directa.
Extinción
Se aplica las causas generales
y además por muerte del contratista si el contrato de arrendamiento de obra se
celebro a la atención a las cualidades personales del encargado de hacer.
Por imposibilidad de ejecutar
la obra, si resulta imposible terminar la misma por causa independiente de la
voluntad de quien se comprometió a hacerla se extingue el contrato.
Por desistimiento de la
voluntad pero tendrá que indemnizar al contratista de todos sus gastos,
trabajo, etc
Ley de ordenación de la edificación
Creada el 5 de noviembre del
1999. Esta tiene como fin regular el proceso de edificación estableciendo las
obligaciones y responsabilidades de los agentes que intervienen en ese proceso,
así como las garantías necesarias. Por proceso de edificación se entiende la
acción y el resultado de construir un edificio de carácter permanente público o
privado. Son agentes de la edificación todas las personas físicas o jurídicas
que intervienen en el proceso. La LOE establece sin perjuicio de la contractual
la responsabilidad de los agentes que intervienen en el proceso de edificación,
así primero durante 10 años por los daños causados, por vicios o defectos que
afecten a la seguridad estructural del edificio. Durante el plazo de 3 años por
los daños causados por vicios o defectos de los elementos contractivos o de las
instalaciones que ocasionen el incumplimiento de los requisitos básicos de
habitabilidad. Además el constructor en el plazo de un año va a responder de
los daños materiales por vicios o defecto de ejecución afecten a elementos,
terminación o acabado.
Esta ley establece un principio
de responsabilidad personal e individualizada por actos propios de los agentes
de la construcción o de las personas que debe responder. Si este daño es
imputable a dos o mas agentes que se puede establecer el grado de participación
de cada uno, responderán mancomunadamente, pero si no es posible individualizar
la culpa responderán solidariamente. En todo caso el promotor va a responder
solidariamente con los demás agentes que intervengan por los daños materiales
causados por vicios y elementos de la construcción.
La acción para reclamar los
daños prescribirá en un plazo de dos años a contar desde que dichos actos se
produzcan.
Tema 11: Contrato de sociedades
La sociedad mercantil según el
art 1665 C .C,
que es aquel mediante el cual dos o mas personas se obligan a poner en común
dinero, bienes o industria, con animo de partir entre si las ganancias.
Caracteres
Es consesensual, bilateral o
plurilateral, oneroso, es intuitu personae (es un contrato basado en la
confianza y que se toman en cuenta las circunstancias personales de los
contratantes).
Clases
Hay civiles y mercantiles, la
primera en la que se constituye con animo de obtener ganancias y repartirlas
entre si, entre los socios y las mercantiles también persiguen ese fin de
ganancias pero mediante actos de comercio.
Hay universales y particulares,
las particulares tiene como objeto cosas determinadas o su uso sus frutos o una
empresa concreta o el ejercicio de una profesión o arte. Los universales son
cuando las partes ponen en común todos los bienes que les pertenecen
actualmente, con animo de partirlos entre si al igual que toda las ganancias
que adquieran con ellos, y esto se llama sociedad
universal de todos los bienes presentes. Cuando las partes ponen en común
todo lo que adquieran con su trabajo o industria así como lo que produzca sus
bienes extremos ante una sociedad
universal de todas las ganancias.
Si se constituye una sociedad
universal sin especificar su tipo será sociedad universal de todas las
ganancias, es decir, la de segundo tipo.
Forma y perfección del contrato.
Rige el principio de libertad
de forma, la cual comienza desde el momento de celebración del contrato, salvo
que se haya pactado otra cosa. Una vez perfeccionado el contrato la sociedad
nace y las partes quedan obligadas. A su vez, la sociedad civil puede tener o
no personalidad jurídica. Si los socios contratan en nombre de la sociedad y no
en el suyo, y por tanto, no se mantiene en secreto los pactos tendrá
personalidad jurídica tipo asociación. SI no tiene personalidad jurídica
estaremos ante una comunidad de bienes.
Funcionamiento
Si la sociedad tiene
personalidad jurídica va a ser ella la que asuma los derechos y obligaciones
frente a terceros por los órganos establecidos por los socios como suyos. La
sociedad queda obligada por el socio que tenga poder de representación y actúe
dentro de los limites de dicho poder.
Las deudas serán respondidas
por la sociedad por su carácter de persona jurídica con todo su patrimonio. Si
este es insuficiente entonces responden los socios no solidariamente sino
mancomunadamente en proporción a sus cuotas. Esta, no responderá de las deudas
de los socios pero los acreedores particulares de estos se pueden dirigir
contra la participación de dichos socios en la sociedad.
En cuanto a las relaciones
internas, cada socio tiene que aportar a la sociedad aquello en lo que se
obligo, y responde en caso de incumplimiento o en caso de evicción o vicios
ocultos en aquello que aporto. Si se comprometió a aportar dinero y no lo hizo
en el tiempo debido tendrá que pagar una serie de intereses adicionales e
indemnizar los daños ocasionados.
Una vez que se ha aportado la
cosa de que se trate el riesgo de perdida o de menoscabo lo va a sufrir quien
sea su propietario, que puede ser el socio o la sociedad. Todo socio responderá
frente a la sociedad de los daños y perjuicios que esta sufra por su culpa. El
socio que haya tomado para su uso propio dinero de la sociedad tiene que
devolverlo con los correspondientes intereses. A su vez el socio tiene frente a
la sociedad derecho a que se le embolse las cantidades con sus intereses
correspondientes que haya anticipado o desembolsado por la misma.
La sociedad tambien respondera
de las obligaciones y riesgos asumidos por el socio por culpa de aquella.
Tambien queda obligada por los actos realizados por el socio en su propio
nombre o sin poder para realizarlo, cuando haya redundado en su provecho.
Gestión y administración de la sociedad
Hay que distinguir dos casos,
uno si no se ha nombrado socio administrador. Todo los socios son
administradores y lo que haga cuaqlquiera de ellos obliga a la sociedad, no
obstante cada uno de ellos se peude oponer a las operaciones de los demas antes
de que produzca efecto legal. Cada socio puede usar las cosas sociales sin
introducir modificaciones en ella y sin ir en contra del intereses social y no
puede impedir su uso por los demás. Cada socio puede obligar al resto a
contribuir en los gastos de conservación.
En segundo lugar, que se haya
nombrado un socio administrador. Si el nombramiento a tenido lugar en el
contrato de sociedad, es irrevocable sin causa legitima. Si el nombramiento ha
sido posterior se puede revocar en cualquier momento.
El socio administrador puede
actuar incluso con posición de los demás salvo que actúe de mala fe. Si se ha
nombrado dos o mas socios administradores cada uno ejercitara las funciones
atribuidas. Si la administración se le ha otorgado conjuntamente entonces no
podran actuar sin el consentimiento de todos ellos. Si se les ha dado de forma
solidaria cada uno peude actuar por si solo y oponerse a las operaciones de los
demas antes de que estas produzcan efecto legal.
Participación en las ganancias y en las perdidas
En primer lugar, se aplica lo
pactado por las partes, si solo se ha pactado la parte en las ganancias será
igual la parte en las perdidas. Es nulo el pacto que excluye a un o mas socios
en las ganancias o en las perdidas salvo en el caso del socio industrial que
puede ser eximido de participar en las perdidas. La determinación de la
àrticipacion de cada en las ganancias y perdidas se puede confiar a un tercero
pero no aun socio.
En defecto de pacto, las
ganancias y las perdidas se van a distribuir en proporcion a lo aportado y el
socio industrial tiene una participación igual a la del socio que menos haya
aportado.
Extinción del contrato
Se extingue por transcurso de
plazo por el que se constituyo a no ser de que se prorrogue, por finalización
del negocio, objeto o asunto para el que se constituyo la sociedad o por
imposibilidad de realizar su fin, por muerte de algun socio salvo que se haya
contemplado otra cosa (art 1704
C .C), por insolvencia de alguno de los socios o incapacitación
o declaración de prodigalidad o porque el acreedor de alguno de los socios pida
el embargo de su parte en el fondo social.
Por voluntad de los socios
conforme a lo establecido en el art 1705 y 1707 del C.C.
Liquidación y reparto
Cuando concurre una causas de
extinción la sociedad no desaparece inmediatamente sino que entra en
liquidación y mientras no se liquide subsiste. Una vez liquidada se reparte el
fondo social que quede, y ese reparto se va a regir por las reglas de las
herencias que les sean aplicables y se tiene que tener en cuenta que en
procipio le corresponderá una parte proporcional a su participación
Tema 12: Contrato de mandato
El mandato es un contrato
consensual en el cual una persona se llama mandatario se obliga hacia otra que
es el mandante a realizar un acto jurídico por cuenta de este ultimo. En principio se celebra en intereses del
mandante y es gratuito pero se puede pactar una retribución para el mandatario.
Por lo tanto el contrato será unilateral cuando es gratuito, y bilateral cuando
sea retribuido.
Es un contrato intiuitu
personae y este es distinto del poder de representación porque este es un
contrato obligatorio entre los que lo celebran en virtud del cual el mandatario
se compromete a hacer algo a cuenta del mandante pero no en nombre de este. El
poder de representación es un acto unilateral del poderdante en virtud del cual
no resulta obligado a nada, pero adquiere la confianza de actual por nombre y
cuenta del poderdante. Hay que hablar de mandato representativo directo o con
representación directa y de mandato sin representación directa. El mandato es
representativo directo si se ha concedido poder
de representación a favor del mandatario. Este, al realizar el encargo
actúa en nombre y por cuenta del mandante. En el mandato sin representación
directa no se ha concedido al mandatario poder de representación, y el
mandatario cuando realiza el encargo actúa por cuenta del mandante pero en su
propio nombre (mandatario).
Sujetos
El mandante tiene que ser capaz
y estar legitimado para contratar y para realizar los actos que encarga al
mandatario. Por su parte el mandatario debe ser capaz y estar legitimado para
celebrar el contrato de mandato. El mandatario debe estar legitimado y ser
capaz para realizar el acto al que se obligo, sise trata de un mandato sin
representación directa o no representativo ya que ese acto lo va a realizar en
su nombre. Por el contrario no va a necesitar tal capacidad y legitimación en
caso si el mandato es representativo directo ya que actúa en nombre del
mandante.
Objeto
El mandatario puede obligarse a
realizar por el mandante toda clase de actos jurídicos.
Igado a realizar actos de
transacción de gravemen
Clases
Terminos generales: es el que
tiene por objeto administración de la cosa o el asunto de que se trate.
En terminos especificos, se
especifica que el mandatario queda obligado a realizar actos de transacción de
gravamen, de anejanación o cualquier
otro de refguroso dominio.
Mnadato general. Al canza a
todos los asuntos de una esfera determinada.
Mandato especial: se refiere a
uno o varios asuntos determinados.
Forma del mandato
No se requiere forma ad
solemnitatem, pero esta va a ser necesaria cuando el acto que sea objeto de
mandato si requiera dicha forma, y la ley la exija para los actos a los que se
dirige el mandato.
Obligaciones del mandatario
Debe realizar los actos a los
que se comprometió sin traspasar los límites del mandato. Estos no se configura
traspasados si el mandato se cumple de una manera más ventajoso para el
mandante que la señalada por este. Debe atenerse a las instrucciones del
mandante, si estas no se han fijado o resultan inapropiados por las circunstancias,
el mandatario deberá actuar como un buen padre de familia. Debe mantener
informado al mandante sobre la marcha y el fin de la ejecución del mandato. Una
vez finalizado esta en ejecución tiene que rendir cuentas y justificarlas,
salvo que estuviese dispersado de ello. Tiene que responder de los perjuicios
que el incumplimiento de sus obligaciones ocasione al mandante y si el
mandatario recibe retribución, la culpa se estimara con mayor rigor. El
mandatario debe realizar personalmente aquello a lo que se compremetio porque
se trata de un contrato intuye personas aunque puede valerse de auxiliares. No
obstante podrá nombra un sustitutivo si el mandante no se lo ha prohibido, en
cuyo caso, responde de la gestión del sustituto en los términos del art 1721 C .C.
Si el mandato es un
representativo directo, el mandatario debe tramitar el mandante lo que adquirió
por cuenta de este, y si es representación directa, el mandatario debe entregar
al mandante las cosas que adquirió directamente para él.
Obligaciones del mandante
Debe pagar la retribución al mandatario cuando proceda.
Debe anticipar lo necesario para la ejecución del mandato y si no lo hace, el
mandatario puede suspender dicha ejecución porque no esta obligado a realizar
anticipos. Debe hacerse cargo de las obligaciones contraídas por su cuenta. Siempre que el mandatario haya
actuado dentro de los límites o el mandante lo haya ratificado. Debe indemnizar
al mandatario los daños y perjuicios que le haya causado el cumplimiento del
mandato siempre que no haya culpa o negligencia del mandatario.
El mandatario tiene según el
art 1730 C .C
derecho a retener en prenda las cosas objeto del mandato hasta que el mandante
le pague las indemnizaciones y reembolsos a que esta obligado. En realidad no estamos
ante un derecho real de prenda sino que es un derecho de retención.
Extinción del mandato
Son las causas generales de
extinción del contrato, si se celebro haciendo constar la relación que le
servia de base el mandato se extingue cuando esa relación se acaba. Por la revocación
del mandato, por renuncia o incapacitación del mandatario. Si se renuncia son
justa causa el mandatario debe continuar sus gestiones hasta que el mandante
pueda adoptar las medidas necesarias para cubrir su falta. También se extingue
por muerte, declaración de prodigalidad, consenso o insolvencia del mandante o
mandatario. También por incapacitación sobrevenida del mandante a no ser que en
el mandato se hubiese dispuesto su continuación o dicho mandato se hubiese dado
para el caso de incapacidad del mandante apreciado conforme lo dispuesto por
este. En estos casos, el mandato podrá terminar por resolución judicial dictada
al constituirse el organismo tutelar posteriormente a instancias del tutor.
Tema 13 El arbitraje
Antiguamente se llamaba
contrato de compromiso y así era cios como se le llamaba en el C.C y que ya no
se regula en el C.C desde 1953 que sale una ley específica. Esta ley ha sido
derogada en el año 1988 y recientemente en el año 2003., en la LO 60/2003. Es un
mecanismo apto para resolver controversias cuando las partes implicadas deciden
de común acuerdo excluir de conocimientos del asunto a los jueces y tribunales,
es decir, cuando se deja de cumplir un contrato la solución normal es realizar
una demanda, y es no ir al juzgado sino ir a un arbitraje ya que este es mas
rápido que la denuncia.
La solución que se da al
conflicto es definitiva, irrevocable y ejecutiva. Los caractereses
fundamentales son la voluntariedad de las partes pero hay que tener en cuenta que
la Administración en algunas ocasiones da arbitrajes obligatorios. Supone la
intervención de un tercero denominado árbitro y que impondrá su decisión a las
partes. En tercer lugar, es un método alternativo y excluyente, es decir, que
debe optarse por la vía judicial o arbitraje pero no se puede ir a las dos. En
cuarto lugar la contractualidad, es un contrato que es contractual aunque si se
mira la LO 60/2003 no habla de arbitraje sino de convenio arbitral. En quinto
lugar, la disponibilidad del objeto, que lo que quiere decir es que solo
únicamente pueden ser susceptibles de arbitraje las controversias relativas a
materias de libre disposición. Solo se puede dar arbitrajes en determinados
causas, no se podrá en caso de herencias (legitimas) o adopción, ya que existe
por ley unas cuantías fijas.
Clases
Existen:
a)
Arbitraje
de derecho público o privado. Por ejemplo en publico el derecho laboral
b)
Arbitraje
interno o internacional.
c)
Arbitraje
de derecho y de equidad. El de derecho los árbitros tienen que ser especialistas
en derecho y resuelven conforme a las normas jurídicas y su decisión estará
motivada en las normas jurídicas. El de equidad en el cual los árbitros no
tienen que ser sabedores de derecho y resuelven su mejor saber y entender, y
sin atender a las normas jurídicas, lo general es que este sea derecho salvo si
las partes expresamente autorizan que sea de equidad.
d)
Arbitraje
institucional y arbitraje ad hoc. El institucional es aquel que se lleva a cabo
con una institución especializada que da un soporte y lleva funciones de
organización, en cambio el arbitraje ad hoc se produce cuando las partes por si
sola nombran a los árbitros y señalan las normas de procedimiento que se
llevara a cabo para el arbitraje.
Ámbito
Son susceptibles de arbitraje
todas las materias de derecho privado que sean de libre de disposición pero hay
que tener en cuenta que no pueden ser dictadas por arbitraje las cuestiones en
las que haya recaído un resolución judicial firme y tampoco se puede, aquellos
asuntos en los que tenga que intervenir el Ministerio Fiscal en representación
de los que no pueden actuar por si mismo, ejemplo la patria potestad.
Convenio arbitral
El convenio arbitral puede
adoptar la forma de una cláusula incorporada a un contrato o ser un acuerdo
independiente de las partes, es decir, cuando se firma un contrato se puede
poner una clausula de que si existen controversias se podrá acudir al arbitraje
o se puede hacer posteriormente. Esto implica que se debe formalizarse por
escrito o bien como una cláusula previa o como un acuerdo posterior. Esto,
desde el momento en que se acuerde se impedirá la intervención de los
tribunales si bien se entender que las partes renuncian al arbitraje cuando una
de las partes interponga demanda y la otra realiza cualquier actividad procesal
que no sea platear la declinatoria.
En el momento del acuerdo ya
los juzgados no tienen nada que decir, y en caso de que se quiera seguir por la
via del arbitraje se hara la declinatoria que es el ducmento mediante el cual
el juzgado dara una segunda oportunidad al arbitraje.
Arbitros
Son personas fisicas que van a
resolver estos conflictos individualmente o colegiadamente. El numero de
arbitros lo puede fijar las partes libremente siempre que sea un numero impar.
Tiene que tener capacidad de obrar y este tiene que ser especialistas en el
derecho, ademas tiene un plazo de 15 dias para aceptar como arbitro y si no
acepta deciden que declinan a obrar como cargo. Si las partes no se ponen de
acuerdo para la designacion de los arbitros pues entonces es posible acudir a
los tribunales para que sean ellos quien dicten los arbitros.
Procedimiento
En primer lugar rige el
principio de libertad de forma en base al procedimiento a seguir. En segundo
lugar, las partes decidirán donde se realizara el arbitraje, y este comienza
cuando el demandado recibe el requerimiento para someter la cuestión a
arbitraje, y entonces se otorgara un plazo a ambas partes para la demanda y la
contestación de la misma.
Posteriormente hay libertad de
forma y finalmente terminará el arbitraje, o bien con el acuerdo de las partes,
con el desistimiento del demandante y por laudo, que es el equiparable a la
sentencia. La solucion que produce al arbitro y que pone fin al arbitraje, y
que se tiene que hacer por escrito y estar motivado o razonado. Además se tiene
que dictar en un plazo determinado que no puede superar el plazo de 6 meses
desde la contestación de la demanda, pero pueden prorrogarlo a otros dos meses,
y si no se llega a una solucion se les cesa. Si se resuelve después la
resolucion es nula y el laudo no puede ser objeto de ningun recurso unicamente
se podria pedir una revision por algun error de calculo o de taquigrafía, y se
puede pedir la anulacion que tiene unas causas concretas que son:
a)
Cuando
no existia convenio arbitral o no era valido.
b)
Cuando
los arbitros han resuelto sobre cosas que no tenian que resolver
c)
Cuando
la designacion de los arbtros o el procedimiento no se haya seguido lo pactado
o que no se ha ajustado a la Ley de forma subsidiaria.
d)
Cuando
una de las partes no haya sido notificada y no pudo hacer sus derechos, es
decir, cuando se hace una demanda y el otro no contesta y se demuestra que no
le ha llegado la misma.
e)
Cuando
los arbitros han resuleto cuestiones no susceptibles de arbitraje.
f)
Cuando
el laudo fuera contrario al orden publico.
En todos estos casos se puede
pedir la nulacion de la misma y se encargara de la misma los tribunales sin
meterse en el fondo de la cuestión. Cuando el laudo ha sido dictado y las
partes no la cumplen, se puede realizar el cumplimiento forzoso acudiendo a los
tribunales, con un plazo de 5 años.
Tema 14: El contrato de depósito
Concepto y clases
Es el contrato por el que una
parte (depositante o deponente) entrega a la otra (depositario) una cosa mueble
que este último se obliga a custodiar y a restituir cuando le sea reclamada.
Si el contrato se celebra por
escrito o si es oneroso es suficiente el acuerdo de las partes. En los demás
casos, el acuerdo tiene que ir complementado
de la entrega y la recepción de la cosa por los interesados. Entonces l
contrato es real. Es un contrato naturalmente gratuito pero puede pactarse
retribución.
El depósito puede ser civil o
mercantil. Es mercantil cuando se dan los requisitos fijados en el Código de
Comercio y será civil. A su vez puede ser judicial y extrajudicial y este a su
vez extrajudicial puede ser necesario y voluntario. El voluntario se
caracteriza porque la entrega se hace por la voluntad del depositante que no se
ve forzado a hacer la entrega de lo depositado.
Sujetos
Se requiere la capacidad
general para contratar y se aplican las reglas generales. Si el depositante es
incapaz, el contrato es inválido. Los representantes legales del depositante
durante la incapacidad o finalizada esta, el propio depositante puede reclamar la
devolución de la cosa sin necesidad de impugnación. Si el depositario es
incapaz, tiene acción para recuperar la cosa mientras se encuentra en poder del
depositario o a que se le entregue el precio si la vendió.
Objeto del depósito
La cosa tiene que ser mueble y
no es necesario que pertenezca al depositante hasta que este tenga derecho a
disponer de su guarda.
Obligaciones del depositario
Las obligaciones de guarda es
la fundamental. Deberá cumplirse en la forma pactada y en su defecto con la
diligencia de un buen padre de familia.
El depositario no puede usar la cosa inservirse de ella, salvo el uso que se realice
para su conservación. Si se otorgase el derecho a usar la cosa, no estaríamos
ante un depósito sino ante un préstamo o comodato. Si el depositario incumple
la obligación de custodia deberá responder conforme a las reglas del
incumplimiento de las obligaciones contractuales. En segundo lugar, tienen la obligación de restituir. La puede pedir el
mismo depositante o sus causahabientes o su representante legal o voluntario9.
La restitución se hará a estas personas o a la designada en el contrato. La
cosa se devolverá con sus accesiones y productos, en el lugar fijado en el
contrato y si no, en el lugar en el que se encuentre la cosa en los términos
del art 1774 C .C.
La cosa puede ser reclamada incluso
antes del tiempo por el que se concedió el depósito. Aunque la devolución la
haya pedido el depositante, no va a proceder cuando dicha devolución haya
quedado sujeta al fallo de los tribunales. Si el depositario descubre que la
cosa de depósito ha sido sustraída (…) debe comunicar a este su depósito y si el dueño a pesar de ello en el plazo de
un mes no reclama la cosa, el depositario deberá devolverla al depositante y va a quedar libre de
responsabilidad. Por otra parte procede la devolución de la cosa incluso sin
petición del depositante, cuando el depositario tenga justos motivos para no
conservar el deposito, cuando no existiendo plazo o habiéndose dejado a
voluntad del depositario este quiera devolver la cosa con arreglo a la buena fe
y sin necesidad de justos motivo. Por otro lado, cuando sin culpa del
depositario o de sus sucesores no es posible la devolución pero se recibió otra
cosa en lugar de lo depositado, el depositario debe entregar la o ceder al depositante
puede retener la cosa hasta que se le pague todo lo que se le deba por razón de
contrato.
Obligaciones del depositante
Debe pagar la retribución al
depositario si se hubiese pactado. En este caso, el depósito seria oneroso y
bilateral. En segundo lugar, debe indemnizar al depositario los gastos y además
de los daños y perjuicios que el deposito haya ocasionado.
Extinción
Por las reglas generales, por
reclamación del depositante, por renuncia justificada del deposito, por concesión
de permiso para usar la cosa después de celebrar el contrato. Por ultimo, por
adquisición por el depositario del derecho a la posesión de la cosa.
…..
El deposito irregular.
Es aquel depósito por el que se transmite al depositario la propiedad
de la cosa y este tiene que devolver no la misma cosa sino otro tanto de lo
mismo. Recae sobre cosas fungibles. No cabe en nuestro derecho civil el depósito
irregular.
Depósitos necesarios
a) Depósitos necesarios legales
Nos referimos en primer lugar a
los depósitos necesario legal, que es un acto debido que se diferencia del
voluntario porque hay o existe un deber previo de celebración y no persigue en
el fin de guarda en si mismo, sino un fin cautelar que se consigue dando a guardar
la cosa a un tercero salvo que existan disposiciones particulares, se rige por
la regla del deposito voluntario siempre y cuando no contradiga su finalidad.
Un ejemplo es el art 1870 C .C.
b) Depósitos miserables
Hay necesidad del realizador
porque las circunstancias obligan a ello e impide elegir libremente al
depositario. Se rige por las reglas del depósito voluntario y por tanto a
efectos civiles no hay diferencia de esta.
c) Introducción de cosas en
casa de hosteleros
En realidad no es un caso de
depósito porque no existe acuerdo de voluntades entre las partes ni tampoco hay
entrega de la cosa a la hostelera sino introducción de la cosa en el lugar de
hospedaje. La responsabilidad del hostelero será por la de el mismo, sus
dependientes o por extraños siempre que no tenga su origen de robo a mano
armada o de otro suceso de fuerza mayor (art 1873 y art 1874). Es necesario que
los efectos de la introducción del viajero se harán cuando se informe al
hostelero o a sus dependientes y que el viajero observe, cumpla las
credenciones que se les hayan hecho sobre el cuidado y vigilancia de las cosas.
Además de esta figura, cuando el viajero entrega al fondista objetos de mucho
valor para que los custodie ahí se estará un contrato de depósito ordinario.
Contrato de aparcamiento de vehículos
Es una figura esta en la ley
40/2002 de 14 de noviembre que regula el contrato de aparcamiento de vehículos,
aunque esta modificada en al actualidad.
Tema 15 Contratos aleatorios
Aparecen en el art 1790 C .C pero la doctrina lo
define como aquellos en los que es imposible determinar cuando se celebra en el
momento de la celebración el resultado que se va a producir para los
contratantes.
Caractereses
Son consensuales, bilaterales,
onerosos y aleatorio frente a los conmutativos.
Renta vitalicia
El C.C lo define como aquel por el que una persona
se obliga a pagar una pensión o un rédito o renta anual durante la vida de una
o mas personas determinadas a cambio de un capital en bienes muebles o
inmuebles cuyo dominio se le transfiere desde luego con la carga de pensión
(art 1802 C .C).
Es consensual, bilateral,
oneroso y aleatorio.
Elementos personales
El caso típico es aquel en el
que interviene como parte el que constituya la renta y el deudor de las
pensiones que a cambio de los bienes transmitidos se obliga a pagar al primero,
es decir, al constituyente mientras este viva una determinada pensión. No
obstante, puede suceder que el acreedor de las pensiones sea o no la misma
persona que haya entregado el capital
Objeto
Esta constituido por el capital
que se entrega y la pensión que se paga, el capital puede consistir en bienes
muebles o inmuebles o en dinero. Se puede transmitir derechos distintos al de
propiedad como el usufructo.
La pensión puede consistir en
dinero, frutos, ser mixta, y su cuantía será la fijada libremente por las
partes.
Duración
Viene determinada por la vida
contemplada que se llama la “vida modulo”, que normalmente es la de la persona
que recibe la pensión, pero que puede ser la de cualquier otro. Así, la que
paga la pensión o la de un tercero
Forma
El C.C no exige ninguna forma especial
y por tanto se aplica las reglas generales (art 1278 y 1280 CC)
Efectos
El constituyente de la renta
que puede ser o no el pensionista queda obligado a la entrega de capital que puede
ser en inmuebles o muebles. También tiene que responder por evicción o vicios ocultos,
y por su parte el deudor asume la obra principal
El pago es periódico, y en cada
periodo, se va a pagar al final del mismo, pero si el rentista o la persona
cuya vida tiene como modulo muere durante ese periodo, el deudor tiene que
pagar la renta proporcional a los días de periodo realmente transcurridos por
aplicación de la regla general de que tratándose de objetos civiles, estos se
entienden adquiridos o producidos por días.
Si se pacto de forma expresa el
pago anticipado de la renta, conforme al art 1806 se va a pagar el importe
integro del plazo que se haya corrido, aunque la persona cuya vida se tomo como
modulo fallezca el primer día en el que empieza a correr un nuevo periodo. Todo
ello salvo voluntad contraria de las partes. El art 1808 C .C establece que para
poder exigir el pago, el acreedor de la renta demuestre por cualquier medio que
la persona cuya vida se contempla como modulo esta viva o estaba viva en el
plazo de vencimiento del plazo correspondiente. Salvo pacto en contra la Falta
de pago de las pensiones no faculta al rentista para resolver el contrato
aunque eso si, el art 1805 C .C
reconoce su derecho a reclamar judicialmente el pago de las pensiones
arrrestrasadas y a pedir el aseguramiento de las futura.
Ineficacia y extinción del contrato
Tiene lugar por las causas
comunes a todos los contratos y por loas específicas de esta institución y así
es nula la renta constituida sobre la vida sobre una persona muerta al
constituirse el contrato o que en ese momento padezca una enfermedad que de
lugar su fallecimiento dentro de los 20 días siguientes a esa fecha.
En cuanto a la extinción junto
a la causa típica por extinción del contrato por desaparición de la vida
contemplada también se extinguirá por las causas comunes.
El contrato de alimentos
Se regula en los art 1791 a 1797 C .C y se introduce por primera vez en el C.C en la Ley 41/2003 de 18 de noviembre de
proteccion patrimonial de las personas con discapacidad.
Se define como aquel por el que
una de las partes se obliga a proporcionar vivienda, manutención, y asistencia
de todo tipo a una persina durante su vida, a cambio de la transmisión de un
capital en cualquier clase de bienes o derechos.
El contenido de la prestación
del alimentante tiene carácter complejo puesto que consiste en proporcionar
ciertos bienes (alimentos, vestidos) asi como alojamiento y determinados
servicios. Si el alimentante fallece, o si concurre cualquier otra
circunstancia que impida la convivencia de las partes, cualquiera de ellas
puede pedir que la prestación de alimentos se sustituya por una pensión
actualizable a satisfacer por plazos anticipados que se haya previsto en el
contrato o fijado por el juez.
La extensión y la calidad de
los alimentos seran los pactados y a falta de pacto en contra no va a depender
de las virtudes del caudal y necesidades del necesitado ni tampoco del caudal
del alimentista.
Si el alimentante no cumple su obligación
el alimentista puede optar por exigir el cumplimiento o por lña resolucion del
contrato. En el segundo caso, el deudor tiene que restituir inmediatamente las
obligaciones que recibio en virtud del contrato.
En cuanto al alimentista, en
deber de restitucion puede quedar por decision judicial total o parcialmente
aplazado, pero en cualquier caso de las consecuencias de la resolucion debe
resultar para alimentos por lo menos un superavit suficiente para constituir
nuevamente una pension analoga por el tiempo que le quede de vida.
La obligación de alimentos cesa
por muerte del alimentista, ya que es en vida la que marca la duracion del
contrato pero no cesa por el resto de causas del art 152 C .C, asi lo dispone el
art 1794 C .C.
Este contrato es consensual,
bilateral, oneroso, aleatorio, vitalicio y personalisimo, por lo que se refiere
al alimentista.
El juego y las apuestas
Art 1798 a 1801 C .C. Vamos a dsintguir
2 clases: juegos y apuestas no protegidos a los que el C.C denomina prohibidos; y los juegos y apuestas
protegidos a los que a los que el C.C denomina no prohibidas.
Las no protegidas son los de
suerte, envite o azar y no otorgamiento para reclamar lo que se gana. El que
pierde y paga voluntariamente no puede repetir lo pagado a no ser que hubiera
dolo o fuera menor o estuviera inhabilitado para la administración
Los protegidos se otogan para
reclamar lo ganado, pero el juez puede no estimar la demanda o reducir la
oblgacion cuando la cantidad que se haya cruzado en el juego o apuesta sea
excesiva. Los juegos protegidos son los depositos, a pesar de la redacción del
art 1800 C .C.
Esta regulación se apllica a los juegos del Estado.
Tema 16: El contrato de transacción
Contrato por el cual las partes
mediante concesiones reciprocas ponen fin a una controversia juridica que
existe entre ellas, haya provocado ya o no un pleito dicha controversia, y se
establece sobre la cuestión un estado de cosas que en adelante admitir y
reconocer.
Clases
a) Judicial o extrajudicial
según que una vez celebrado el contrato se incorpore o no a un procedimiento
judicial al que pone fin mediante un auto que recoge y aprueba la transacción.
b) Pura o compleja. Es pura si
las reciprocas concesiones recaen sobre los derechos controvertidos, y en
compleja si para llegar a un acuerdo se compensa a una parte o amabos o
derechos extraños a la controversion.
Sujetos
Son sujetos de este contrato
los que a la vez lo son de la relacion juridica controvertida. Se requiere
capacidad general para contratar y para asimir las obligaciones que resulten de
la transacción y para enajenar los derechos que en virtud del contrato se
reconocen a la otra parte.
Objeto
Pueden ser todas las relaciones
juridicas o los derechos que sean susceptibles de disposición o renuncia por
los particulares. No puede recaer sobre derechos de la personalidad, ni sobre
relaciones de familia, no sobre alimentos futuros ni estado civil.
Efectos
Obliga al cumplimiento de lo
acordado y a no reclamar aquello que se reconocen a la otra parte, pero por si
solo no transmite los derechos prometidas si estos exigen la traditio para ser
transferidos.
La transacción extrajudicial
tiene la misma fuerza que cualquier otro contrato, y por tanto obliga a cumplir
lo acordado. Si una parte incumple, la otra puede acudir a la via judicial para
obtener un fallo que condene al cumplimiento. Por su parte la transacción
judcial tiene la misma fuerza que una sentencia firme, el cumplimiento de lo
acordado se puede pedir directamente sin necesidad de que haya un fallo previo
mediante el procedimiento de ejecución de sentencias.
Extinción y nulidad
Se aplican las reglas generales
y en cuanto a la invalidez también se aplican dichas reglas, aunque se señalan
determinadas excepciones y así, se considera que no es causa de invalidez. Por
ejemplo el error sobre la inexistencia de documentos que realmente existen y se
descubren posteriormente, siempre y cuando no haya mediado mala fe.
Tema 18: El contrato de fianza
Concepto y características
Es el contrato en virtud del
cual una de las partes, el fiador asume la obligación de cumplir lo contraído
por otro, el fiado en caso de no hacerlo este frete a su acreedor. Por tanto,
se garantiza la obligación contraída por otra fuente a un acreedor que va
reforzando el cumplimiento del crédito.
Caracteres de la obligación del fiador
La fianza se caracteriza por:
Ser accesoria y depende de la
obligación principal que garantiza. No puede existir sin esa obligación
principal. Además tiene un carácter subsidiario, es decir, el fiador normalmente
es subsidiaria a la del deudor principal a la de su cumplimiento. Por tanto el
fiador cumplirá la obligación si el deudor de la obligación principal no
cumple. Además, la obligación fiada puede ser de cualquier tipo y debe ser una
obligación existente, pero tambien pueden ser obligaciones futuras o
condicionales.
Por consiguiente el
otorgamiento del contrato de fianza puede ser libre o debido, y sera debido en
casos de fianzas ilegales y judiciales. Será legal cuando deba contraerse
porque asi lo dispone la ley y será judicial cuando se consituya por mandato
del juez. La fianza sera civil cuando su
objeto sea asegurar obligaciones civiles.
Caracteres del contrato
Es consensual, unilateral, por
lo que en principio solo contrae obligaciones el fiador pero podrá ser
bilateral si se establece una contraprestación a favor del fiador. Es un
contrato gratuito pero puede ser oneroso si se pacta la contraprestación
anteriormente citada. Además se rige por el principio de libertad de forma.
Sujetos
Normalmente son el acreedor de
la obligación principal y el fiador en cuyo caso no se requiere ni el
asentimiento ni el conocimiento del deudor. Pero también se puede celebrar
entre el fiador y una persona distinta al acreedor en cuyo caso, la obligación
del contrato surgiría de3 un contrato a favor de tercero y seria necesario la
aceptación del acreedor.
Las partes tendrán que tener
capacidad general. Puede ser fiador un menor emancipado pero sin el complemento
de capacidad de los padres o curador su responsabilidad por incumplimiento de
la obligación fiada solo se podrá hacer efectiva sobre los bienes de los que
puede disponer dicho menor sin ese complemento de capacidad.
Obligaciones de las partes
Se recuerda la fianza que en un
principio este es unilateral y gratuito, cuya obligación esencial que surge es
la del fiador de cumplir en defecto del deudor. Por esta razón una obligación
del fiador no puede ser superior a la del deudor pero si inferior tanto en la
cantidad como en lo oneroso de las condiciones. Si el fiador se hubiese
obligado a mas su obligación se reducira a los limites de la obligación del
deudor ademas la obligación del fiador se reduce por reduccion de la obligación
principal, pero no ocurre lo mismo, si esta aumenta.
Cuando el fiador muere su
obligación se transmite a sus herederos. Por otra parte, el fiador solo puede
ser obligado a cumplir si el deudor incumple y no tiene bienes con los de
responder de su bien, por lo que el fiador ni puede ser compelido a pagar sin
hacerse antes excusión de los bienes del deudor (art 1830 C .C beneficio de
excusión o de orden). Si el acreedor requiere al fiador para el pago el fiador
le puede oponer este beneficio debiendo indicarle bienes para cubrir el importe de la deuda. En
virtud del art 1834 C .C
el acreedor no tiene que dirigir su demanda primero contra el deudor y
posteriormente contra el fiador si no prospera, sino que puede citar al fiador
cuando demande al deudor principal. Puede ser que el fiador se haya obligado no
subsidiariamente sino junto con el deudor en cuyo caso el acreedor se puede
dirigir directamente contra el fiador sin que este le pueda oponer el beneficio
de exclusión. En estos casos estamos ante una fianza solidaria y puede tener lugar por voluntad de las partes o
si la fianza es judicial.
Excepciones que puede oponer el
fiador al acreedor.
Cuando el acreedor se dirija
contra el acreedor este ultimo puede oponer toda las excepciones propias de su
obligación y las que correspondan al deudor principal, y sena inherentes a la
deuda, pero no puede oponer las excepcione puramente personales del deudor como
por ejemplo las derivadas de la incapacidad o limitacion de la capacidad de
obrar del deudor.
Por su parte el deudor no puede
renunciar a una excepcion que le corresponda perjudicando al fiador.
Extinción de la obligación de fianza
Se extingue por las causas de
extinción de las obligaciones, por extinción de la obligación principal y con
una serie de caussa especiales como son la autorización del acreedor al deudor
que consignado del deudor para retirar lo consignado quedando susubsistente la
obligación principal.
Por otorgamiento de una nueva
fianza en lugar de la antigua.
Por confusión si el deudor o
acreedor se heredan por prorroga concedida por el acreedor al deudor sin que
haya consentimiento del acreedor.
Por ultimo por negligencia del
acreedor en la excusión de los bienes del deudor señalados por el fiador para
que aquel satisfaga la deuda en tanto en cuanto la podia haber pagado con
ellos.
Relaciones entre deudor y fiador
Hay una serie de casos den los
que el fiador incluso antes de haber pagado puede proceder contra el deudor
principal, esos casos son
1.
Cuando
se ve demandado judicialmente para el pago.
2.
Concurso
o insolvencia del deudor.
3.
Cuando
el deudor se ha obligado a relevarle de la fianza en un plazo determinado y
ese plazo ha vencido.
4.
Cuando
la deuda ha llegado a hacerse exigible porque se ha cumplido el plazo en el que
debe satisfacerse
5.
Al cabo
de 10 años cuando la obligación principal no tiene termino fijo para su
vencimiento salvo que por su naturaleza solo pueda extinguirse en un plazo
superior a 10 años.
En todos estos supuestos la
acción del fiador persigue obtener la elevación de la fianza o bien una
garantía que lo proteja de los acrecimientos del acreedor y del peligro de
insolvencia del deudor. A todo ello se refiere el art 1843 C .C. Si el fiador paga
la deuda se va a subrogar en el puesto del acreedor y tiene derecho a ser
indemnizado por el deudor.
Confianza y subfianza
El contrato de confianza en
caso de una pluralidad de fiadores en el que entre todos garantizan el cumplimiento de la obligación.
En principio la obligación fiada se va dividir entre todos los fiadores que en
ciertos casos suplen entre si los cofiadores que van a garantizar frente al
acreedor mancomunadamente salvo que se haya pactado la solidaridad.
La subfianza, cuando se afianza
la propia obligación del fiador. En este caso, la primera fianza asegura la
obligación del deudor principal y la segunda garantiza el cumplimiento de la
obligación del fiador. Se aplican todas las normas relativas a la fianza.
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